第7讲 可研报告.pptVIP

2006年第1学期 制作人　李进涛 第 六 章 房地产开发项目 可行性研究 学 习 目 标 了解可行性研究的含义，熟悉房地产开发项目可行性研究的内容 熟悉房地产市场调研的内容及方法 掌握财务评价主要经济指标的计算方法及财务评价基本报表的编制 熟悉房地产开发项目不确定性分析 第一节　可行性研究概述 一、可行性研究的含义和目的 可行性研究：是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。具体地讲，就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的自然、社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。 目的：是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 第一节　可行性研究概述 二、可行性研究的作用和编制依据 1．可行性研究的作用 （1）项目投资决策的基本依据 （2）筹集建设资金的依据 （3）项目立项、用地审批的条件 （4）开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 （5）编制下一阶段规划设计方案的依据 第一节　可行性研究概述 三．可行性研究的阶段划分 1 ．投资机会研究阶段 2 ．初步可行性研究阶段 3 ．详细可行性研究阶段 4 ．项目的评价和决策阶段 第一节　可行性研究概述 四、可行性研究的内容 1、项目概况 2、开发项目用地的现状调查及动迁安置 3、市场分析和建设规模的确定 4、规划设计方案选择 5、资源供给 第一节　可行性研究概述 四、可行性研究的内容 6、环境影响和环境保护 7、项目开发组织机构和人力资源配置 8、项目实施进度 9、项目经济及社会效益 10、结论及建议 第一节　可行性研究概述 五、可行性研究的编制要求 1、编制依据可靠； 2、结构内容完整； 3、表述形式尽可能数字化、图表化； 4、文本格式规范、附图附表附件齐全； 5、深度能满足投资决策和编制项目初步设计的需要。 第一节　可行性研究概述 六、可行性研究的步骤 1、接受委托 2、调查研究 3、方案选择和优化 4、财务评价和国民经济评价 5、编制可行性研究报告 第二节 房地产市场的调查与研究 一、房地产市场调查的含义与作用 市场调查是房地产投资决策的前提与基础。 1、房地产市场调查的含义 市场调查也称为市场调研、营销调研，是现代市场营销理论的重要组成部分，是适应市场经济、市场营销发展需要的产物。 第二节 房地产市场的调查与研究 一、房地产市场调查的含义与作用 2、市场调查的作用 （1）有助于房地产企业确定正确的投资方向 （2）有助于房地产企业适时进行产品更新换代 （3）有助于项目投资者制定科学的营销和开发计划 （4）有助于项目投资者实施正确的价格策略 （5）有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益 第二节 房地产市场的调查与研究 二、房地产市场调查的原则 1、准确性原则 2、时效性原则 3、全面性原则 4、针对性原则 5、创造性原则 第二节 房地产市场的调查与研究 三、房地产市场调查的类型 （一）按市场调查的范围分类 1、专题性的市场调查 2、综合性的市场调查 （二）按市场调查的功能分类 1、探测性调查 2、描述性调查 3、因果性调查 第二节 房地产市场的调查与研究 四、房地产市场调查的步骤和方法 （一）房地产市场调查的步骤 1、准备阶段 （1）提出问题，明确目标 （2）初步情况分析和非正式调查 （3）制定调查方案和工作计划，拟订调研计划书 第二