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3、适合国情的商业地产项目的开发流程建议 可行性论证 考察定位 选择管理团队 主力招商 规 划 设 计 调整设计 调整布局 建设 运营 确定开发模式 最后衷心祝愿： 开发商拿到好地段，做对开发流程，对得起土地，为后人留下好项目。 经营商拿到好项目，用心做差异、做细节、做连锁，以市场的终端赢得资本市场的青睐。 感谢聆听！ * * 大标题－40号微软雅黑，加粗 陈倍麟 中国房产信息集团商业事业部 副总经理 上海市注册咨询专家、上海市注册咨询师 中国注册高级商务策划师、国际商务策划师 2011年4月28日 确定开发模式，把握发展机遇 目前，商业地产又掀起了一轮发展高潮 首先祝愿房地产开发商在这轮发展中把握好机会 其次祝愿经营者在这轮发展中找到更多更好的终端渠道 一：祝福 政府的推力使城市综合体成为商业地产发展的主流产品 《中国中小城市发展报告（2010）：中国中小城市绿色发展之路》绿皮书显示，我国中小城市数目已达2160个。 渠道为王、终端为王使零售商业成为了风投的上市产品 举例： 85度C，2010年底全球开了479家连锁店， 2007年进入大陆市场以来，目前门店数220家，未来6年门店数达1000家。 商业机会在哪里？ 中国城市级别划分： 第一级（18个）：直辖市、特别行政区、GDP大于1600亿且市区人口大于200万的城市：北京、天津、沈阳、大连、哈尔滨、济南、青岛、南京、上海、杭州、武汉、广州、深圳、香港、澳门、重庆、成都、西安 第二级（25个）：其他副省级的城市、经济特区城市、省会、苏锡二市：石家庄、长春、呼和浩特、太原、郑州、合肥、无锡、苏州、宁波、福州、厦门、南昌、长沙、汕头、珠海、海口、三亚、南宁、贵阳、昆明、拉萨、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐 第三级（24个）：14沿海开放城市之一、经济发达且收入高的城市：唐山、秦皇岛、淄博、烟台、威海、徐州、连云港、南通、镇江、常州、嘉兴、金华、绍兴、台州、温州、泉州、东莞、惠州、佛山、中山、江门、湛江、北海、桂林 第四级：其他人口大于100万的城市、重点经济城市：邯郸、鞍山、抚顺、吉林市、齐齐哈尔、大庆、包头、大同、洛阳、潍坊、芜湖、扬州、湖州、舟山、漳州、株洲、潮州、柳州（18个） 第五级：其他著名经济城市、重要交通枢纽城市—人口大于50万、重点旅游城市：承德、保定、丹东、开封、安阳、泰安、日照、蚌埠、黄山、泰州、莆田、南平、九江、宜昌、襄樊、岳阳、肇庆、乐山、绵阳、丽江、延安、咸阳、宝鸡（23个） 以上五个级别的城市共有108个，其他城市均为第六级。 85度C，2010年11月22日正式在台湾挂牌上市 更多零售商业的经营商加快门店扩张，为了上市 09年租金收入（元港币） 726,000,000 年份 租金收入（百万港币） 数据来源：恒隆地产2000-2010年度财务报表 港汇广场从1999年的2850万港币到2009年的72600万港币，10年增长25倍。 城市综合体持有物业经营的模范——港汇广场 二：忠告 商业地产比住宅地产的开发难度大！ 为什么难？难在哪里？ 难在利益构成体的复杂！ 商业地产与住宅地产的利益体构成不同！ 住宅开发利益体（两元） 开发商 购房者 商业开发利益体（四元） 开发商 购铺者 经营者 消费者 X 商业地产项目的两种开发模式的价值链解析 靠下拨 资金来源 靠销售 靠经营贷 还贷 销售物业 散售 再开发 整售 打包上市 开发贷（短贷） 城市综合体 自有资金 持有物业 上市退出 租金收益 资产升值 商业地产项目的开发资金链关系 靠上拨资金 靠销售 靠经营贷 商业地产项目开发资金来源三种模式 华润 中粮 万达 宝龙 绿地 更多开发企业…… 万达 宝龙 绿地 …… 商业地产项目开发模式无法照搬，进入需谨慎！ 开发模式 产品类型 商业资源 自有资金 销售资金 抵押贷资金 人才资源 商家资源 资本资源 购物中心 街区式 综合体 住宅街铺 专业商场 产业园 商业地产项目不同的开发模式对应不同的开发产品 开发商准备好了吗？ 开发模式 只售不租 售后返租 返祖+持有 完全持有 经营资源 商管公司 代理公司 顾问公司 产品类型 综合体 购物中心 街区商街 主题商厦 三：提示 商业地产项目的开发一定要做对流程！ 1、国外商业地产项目的开发流程 选址 建设 选择 管理团队 运营 调整出发点 寻找 投资基金 投资基金 评审 招商 考察定位 投资评审未合格，则重新进行选址、定位、招商等工作 2、国内商业地产项目的开发流程 拿地 建设 考察定位 选择管理团队 招商 运营 调整点1 调整点2