弱化区域抗性的四种模式总结研究案例32.pptVIP

弱化区域抗性的四种模式总结 世联研究案例 根据世联经验：陌生度就是客户的距离抗性；四种模式可以弱化陌生度、消除距离抗性 固安孔雀城位于位于京开高速与永定河交汇处，距北京市39公里，非北京区域，心理距离远 本项目是北京四座孔雀城系列首发之作，从03年确立 独特的开发模式，专注于京郊别墅小镇市场开发。 固安孔雀城位于京开高速与永定河交汇处，距离北京39公里，区位陌生度高，心理距离远。 本项目属于整个固安新市镇开发76公顷启动区的一部分；紧邻核心区中心公建部分，是未来小镇的中心。 创新性设计的产品形式；超高高性价比别墅产品；完善的科技配套和特色配套；构成了孔雀城的核心竞争力，弱化陌生度和距离感，吸引都市中端客户主动外溢。 创新性设计的产品形式；超高高性价比别墅产品；完善的科技配套和特色配套；构成了孔雀城的核心竞争力，弱化陌生度和距离感，吸引都市中端客户主动外溢。 总结 华南碧桂园位于广州市番禺区华南快速干线之侧，占地近2000亩.高性价比产品使得华南碧桂园在珠三角及港澳地区掀起了抢购的狂潮，开盘以来创下了恒温热销的辉煌业绩 华南碧桂园地处广州番禺大盘林立的华南板块 华南快速干线两侧沿线在2年内先后有8个大型楼盘，开创了中国房地产史上有名的“大盘时代” 华南碧桂园周边路网发达，华南快速干线、地铁三号线、新火车站等形成多元化立体交通网络 户型尺度整体偏向舒适化，别墅物业实现大面积赠送，充分体现性价比优势 华南碧桂园以洋房作为首期主打产品，以别墅作为提升楼盘整体价值的主推产品，两种产品间隔入市，避免市场需求不足 产品与客户演进模式 价格模式 核心竞争力 景观配合建筑风格，运用欧式元素的小品、喷泉，中轴对称、连廊等，建筑入户设计的尊贵感 月亮河城堡 独特的配套成为本项目的最大卖点 70万平米运河生态区 60万平米私家生态公园 60000平米涉外四星级洲际度假酒店会所（1998年投入使用） 3000平米英智国际健康管理中心（05年已投入使用） 18000平米温泉SPA会馆（2009年年底投入使用） 10000平米月亮河美术馆（09年10月份开馆） 月亮河“艺术大道”（ 08年5月开放） 10万平米京城最大无网高尔夫球练习场（05年已投入使用，京城最大无网高尔夫练习场正在扩建成9洞高尔夫球场） 2.5万平米月亮河垂钓湖（目前已基本改造完毕，将作为垂钓园开放） 百亩金莎国际马术俱乐部 月亮河水上艺术餐船（预计08年底建成使用，使用功能[餐船或画廊]和开放时间待定） 月亮河国际艺术酒店（拟建， 36层） 室内游泳馆、保龄球馆、雪茄吧、音乐酒吧、户外网球场、篮球场、足球场等康体娱乐配套设施 按摩休闲馆 月亮河度假酒店大堂 月亮河度假酒店 高尔夫练习场 室内游泳馆 英智健康体检中心 月亮河城堡 总结 月亮城堡模式： 配套：完善的高端娱乐休闲配套设施，打造奢华度假生活；部分大型配套先行，已投入使用 建筑：打造欧式古典风格，彰显贵气，精装户型，拎包入住 景观：精细化景观设计，以欧式园林风格元素搭配建筑风格，形成统一的社区氛围 通过完善的高端娱乐休闲配套，满足对配套有特殊需求的客户，从而克服远郊区域抗性。 月亮河城堡 陌生度弱化模式 适宜条件 实施难点 本项目拟合度 形式换距离 （孔雀城） 容积率可为 别墅梦客户群体存在 客户对区域和低密产品均无认知，需要双重教育； 牺牲容积率，降低利润 加分项 性价比换距离 （碧桂园） 高品质 高创新产品可执行性 总价可控 需要拔高物业，自造景观资源 前期投入较大 重点打造 生活方式换距离 （绿城百合公寓） 容积率可为 资金充裕 需要低密度意向的社区氛围 产品细节要求高，不易操控 加分项 细分需求换距离 （月亮河城堡） 高水平市场，客户需求 高度细分 客户消费观念领先 客户精准定位，需求精准把握 产品对需求的表现能力要求高 不适宜 通过拟合分析，本项目可选择借鉴的几种弱化陌生度的模式，但需要思考在规划技术上面临的问题 弱化抗性 The End 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2010.6.3 分享人：李欣霖、韩冰、郑同柱、程学远 模式1：以形式换距离 模式2：以性价比换距离 模式3：以生活方式换距离 ——通过高品质低价格产品拉动客户 碧桂园模式 ——通过低密物业形态来拉动客户 孔雀城模式 ——通过自造景观打造生活方式来拉动客户 绿城模式 模式4：细分需求换距离 ——通过高端客户的细分需求拉动客户 月亮城堡模式 弱化抗性 固安 北京 39公里 固安新城镇规划设计 固安孔雀城 * 总建筑面积：500万平方米 容积率：1.0 绿化率：35% 物业形式：独栋、独栋合院、联排、叠拼、园墅、花墅 项目