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司法委托土地评估项目探析 罗雪艳 （三门峡市天行地产评估咨询有限公司 河南三门峡 472000） 摘 要：司法评估是土地估价中常见的一项业务，本文通过阐述和分析司法委托的概念及司法评估风险，提出司法评估项目的风险防范措施和对策，详细介绍司法评估风险回避及转移方法。 关键词：司法委托；土地评估；风险防范 《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释［2009］16号）已于2009年8月24日由最高人民法院审判委员会第1472次会议通过，自2009年11月20日起施行。河南省一些地方法院也推行平台交易电子竞价公开摇号新模式，司法拍卖改革实现公平公正透明阳光司法。这项司法技术工作的改革，给我们土地评估机构提供了公平竞争取得业务的机会，同时也可能带来很大的风险。做为土地评估机构，怎样抓住机遇取得业务，而又能回避司法委托土地项目评估中的风险，本文从几个方面论述。 1 抓好评估机构资质资信建设，确保入册 《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第四条：“人民法院按照公开、公平、择优的原则编制人民法院委托评估、拍卖机构名册。”第五条“人民法院在编制委托评估、拍卖机构名册时，由司法技术管理部门、审判部门、执行部门组成评审委员会，必要时邀请评估、拍卖行业的专家参加评审。”第六条规定“评审委员会对申请加入人民法院委托评估、拍卖名册的机构，应当从资质等级、职业信誉、经营业绩、执业人员情况等方面进行审查、打分，按分数高低经过初审、公示、复审后确定进入名册的机构，并对名册进行动态管理。”由此可见，作为土地评估机构，能够进入人民法院委托评估名册，不仅是对机构资质的认可，更是对我们资信和能力的认可；是一种荣誉，更是一种鞭策；是一种责任；更是一种动力。 1.1规范制度，严格管理。 1.2遵纪守法，清正廉洁。 1.3 依规行事，客观公正。 1.4 按时注册，变更申报。 2 司法委托土地评估业务的受理 2.1 司法委托土地评估项目的类型：诉讼涉及的土地评估；企业破产土地资产评估。 2.2 司法鉴定委托书：《规定》第十条规定：评估、拍卖机构选定后，人民法院应当向选定的机构出具委托书，委托书中应当载明本次委托的要求和工作完成的期限等事项。 2.3 司法委托鉴定业务的受理 当土地评估机构收到法院送来的《司法鉴定委托书》时，一定要详细询问委托人，对案件有一定的了解，明确委托评估项目的具体内容，对所提供的评估资料仔细审查，慎重考虑能否接受委托。因为这项评估业务很多时候都会出现因当事人一方的不配合造成评估资料的欠缺，或者程序上的不合法，而评估机构因为好不容易入册且被摇号选中取得这项业务，且属政府委托，往往会不计后果的被动接受，可能会给公司和评估人员带来不必要的麻烦。 3 司法委托鉴定业务的风险分析 3.1 土地估价是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有二十多年的历史。在这二十年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。到2010年，全国土地共有2万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师超过1万人，执业土地估价机构2000多家。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业已走上了政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路，形成了一大批能够自我发展，自我约束，自主经营，自担风险的土地估价专业队伍。说起“自担风险”，我们首先应对土地估价的风险有所了解和分析。 3.2 “风险”是指由于可能发生的事件，造成实际结果与主观预料之间的差异，并且这种结果可能伴随某种损失的产生。司法委托土地估价业务，所遇风险主要分职业道德风险和估价报告风险。 3.2.1 所谓职业道德，是指同人们的职业活动紧密联系的符合职业特点所要求的道德准则、道德情操与道德品质的总和，它既是对本职人员在职业活动中行为的要求，同时又是职业对社会所负的道德责任与义务。《土地估价机构管理暂行规定》（1993]国土[籍]字第29号）第十三条规定：土地估价机构在开展土地估价时，应遵守以下工作规则：（1）严格遵守国家有关法律、法规、条例和制度；（２）坚持公正、客观、求实的原则，对所出具的土地估价报告书有关的内容和真实性和合法性负责；（３）对委托人提供的材料，应当严格保守秘密；（４）应在委托协议书规定的期限内完成有关土地估价工作。估价结果的报送范围，应严格限制，原则上只能提供委托人和土地管理部门；（５）对土地管理部门提供的土地登记材料，应当严格保密秘密，不得转让和公开引用；对违反以上规定的，土地管理部门有权取消其土地估价资格。第十五条规定：土地