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细谈城市综合体价值论 导语：每个城市都有一个核心，当一个城市发展到一定程度，必然会不断地衍生出更多区域更多分中心，分散城市中心的压力，也满足城市不断扩大的步伐。世界各国大城市的发展趋势莫不如此。而在这样的区域扩展中也不断涌现出具有辐射力的分中心，这些地区从经济、交通、人群、消费力等各方面不断成熟，随着人们生活水平、消费力的提高、消费习惯的改变，也需要越来越能够满足现代人生活、消费习惯的综合性建筑群，这也催生了城市综合体的诞生。 城市综合体是一个很大的话题，我们只能从不同的角度一点点深入展开，希望能够从各个层面解读它的价值，并能够找出共同的成功条件，为这个市场提供更多的可借鉴可参考的案例。接下来的几期杂志中我们将从更多角度、更加深入的解读城市综合体这个在房地产界具有举足轻重的地位的产品形态，不断探索，与读者共同进入城市综合体中看一看它的容貌。 本期关于城中城的价值探索，从城市综合体与区域发展的视角切入。 借鉴世界各地城市综合体之成就 城市综合体又被称作“豪布斯卡”，即H：Hotel（酒店）、O：Office（写字楼）、P：Parking（花园、停车场）、S：Shopping mall（商业）、C：Convention（会议会展）、A：Apartment（公寓）的首字母连写。以上各项相互组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互推动的互动关系，形成了一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的建筑群落。 追溯城市综合体的诞生，必定会提到法国的拉德芳斯，它修建于上世纪50年代，可以说是世界上诞生的第一个城市综合体。拉德芳斯城区包括写字楼247万平方米，商务区215万平方米、住宅区1.56万套，拥有面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心，也是欧洲最大的公交换乘中心，拥有67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善。城区内建有占地25公顷的公园，种植有400余种植物，并建有60个现代雕塑作品组成的露天博物馆。在拉德芳斯饭店、旅馆等服务设施一应俱全，铁路、公路交通四通八达，尤其是地铁系统非常发达，上三层、下三层，下地铁后可以直接到达宾馆、写字楼。如此庞大而又繁杂的资源互相补充、互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，它给人们提供了商务、居住、办公等一站式的完备生活，一跃成为巴黎的次中心区，成为城市综合体的最好范本。 国内外著名城市综合体项目比较 目前世界各大城市，包括国内很多的城市综合体也都很成熟，例如美国纽约最繁华的曼哈顿街区洛克菲勒中心、拉斯维加斯主题综合体、东京六本木城市综合体、大阪难波城城市综合体、香港国际金融中心等都是各具特色，而更加适合国内尤其是北京借鉴的应当是日本、泰国以及香港的城市综合体模式。 以六本木新城为例，位于日本东京闹区内的六本木，是日本目前规模最大的都市再开发计划之一。曾经被誉为：“一个提供未来城市另一种可能的城市复兴项目；一本探讨未来城市及生活形态的书；一份提升城市魅力的宣言……” 六本木地区位于东京都中心的港区，距离皇宫只有0.5公里，一直以其国际化而闻名，集办公、购物、博物馆、影院、酒店、会议设施、住宅、教育机构、媒体机构、公园等功能于一身，在不到12公顷的土地上构建了一个功能完善、密集、绿意浓浓、立体化的“城中之城”与“文化都心”。 “栖身的家、忙碌的办公室、或宽或窄的道路、成片或孤单的树木、街角的超市、周末的商场、越来越淡出记忆的剧院、游乐场、行走??也许这就是她的魅力所在，一个真正的城市综合体。” “综合是城市建设的关键——六本木的建设是一个新的城市形态，重新构造一个让全东京的人都感觉一新的新型城市。在六本木，引入了更能吸引人气的娱乐设施，增大了商业面积的比例，将博物馆、观光设施、综合影院和一个露天的表演舞台设置其中，并有机地整合成为一体——而这些在现在则是被认为六本木最具价值的方面。 城市综合体与城市价值 中国的综合体更多是有三种产品以上的项目，包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等，其功能可以概括为“724”，就是指涵盖了人们“7天”、“24小时”的全天候生活形态。 产品提供了相关的功能，酒店满足了旅游人群的需求，商场满足了周边半径1小时商圈的主力消费人群，写字楼囊括了城市最高端的商务人群。综合体最大的意义是它不仅提供了一种产品，最主要的是它提供了在都市生活的人们的一种全业态的生活方式，它是一座城市中最大的消费娱乐池场。 综合体运营需要具备的条件 对于综合体外部的条件来讲，首先是交通，基本它都坐落在公共交通的枢纽位置，比如地铁、公交、快速交通等公共交通的网络聚集点，只有这样它才具备人气，人流才会源源不断。 第二是消费力，包括核心消费能力和交通辐射半径在半小时商圈内的人群，至少需要具备30万人口的基数。而二线城市综合体的辐射范围要比一线城市更广。综合体里