海那城—物流港.docVIP

第一章 总论 4 1.1 项目背景 4 1.2 项目概况 6 第二章 项目建设的必要性分析 8 2.1 济南市地理与区位环境分析 8 2.2 济南市交通基础设施分析 10 2.3 济南市现代物流产业环境分析 11 2.4 项目建设的必要性 16 第三章 项目建设地点的选择及建设条件 18 3.1 项目选址 18 3.2 建设条件 18 第四章 项目建设规划方案 24 第五章 项目实施进度安排 32 5.1 项目进度安排的依据 32 5.2 项目实施的进度安排 32 第六章 项目组织管理与运作 35 6.1 项目组织管理 35 6.2 员工招聘和培训 37 6.3 项目的定位 38 6.3 项目的市场运作 39 第七章 环境影响、节能、安全生产与消防 42 7.1 环境影响分析 42 7.2 节能、节水措施 44 7.3 劳动安全卫生消防 45 第八章 项目总投资估算 47 8.1 项目总投资估算的依据 47 8.2 项目总投资估算的原则 47 8.3 项目总投资估算 47 8.4 项目资金来源与筹措 51 8.5 资金使用与管理 51 第九章 项目财务评价 52 9.1 项目财务评价的依据 52 9.2 项目经营成本与收入预测 52 9.3 财务盈利能力分析 54 9.4 清偿能力分析 54 9.5 不确定性分析 54 9.6 项目财务评价结论 57 第十章 物流港一期经济评价 58 10.1 项目总投资估算 58 10.2 项目资金来源与筹措 60 10.3 经济评价 60 10.3.1 项目财务评价的依据 60 10.3.2 项目经营成本与收入预测 61 10.3.3 财务盈利能力分析 62 10.3.4 清偿能力分析 62 第十一章 可行性研究结论及建议 63 11.1 可行性研究结论 63 11.2 建议 63 第一章 总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 济南农产品贸易（加工）中心（海那城）——物流港 1.1.2 可行性研究报告编制的依据 （1）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； （2）山东省及济南市“国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要”； （3）国家有关法律、法规、方针及产业政策和投资政策； （4）《济南现代物流产业发展规划》； （5）《山东省建筑工程综合概预算定额（2001）》； （6）海那城总体规划方案； （7）海那物流港项目初步规划设想； （8）委托方提供的项目建议书； （9）委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。 1.1.3 建设单位 山东海那产业有限公司 1.1.4 建设单位概况 山东海那产业有限公司，简称“海那”，前身是山东汇川农产品产业有限公司，2005年6月设立。由MR.GORDON WU（加拿大籍）、嘉乐服装、华迪钢业集团、联众发展等联合出资，注册资本金1亿元。 山东海那产业有限公司实力雄厚，专注集成式产业投资开发，坚持通过市场创新，产品创新，服务创新和管理创新。同时致力于慈善事业，追求和谐发展。2005年，海那因在慈善事业的突出贡献，获浙江社会责任奖。 公司设有总经理一名，全权负责公司的经营发展。公司设有行政人事部、工程技术部、策划营销部、财务部及海那文化研究中心。行政人事部，负责公司人事管理、后勤服务、项目前期手续办理等工作；工程技术部，负责项目调查研究、开发现场管理、工程招投标、项目预决算等工作；策划营销部，负责项目开发、销售的策划及对外销售等工作；财务部，负责公司帐务核算、资金融通、成本控制等工作；海那文化研究中心，负责公司的文化建设，对外宣传及报刊的编辑发行。公司现有员工中具有高级职称的一人，中级职称的15人，本科学历以上的占公司总人数的85%，90%以上的员工从事过房地产行业的工作。 1.1.5 项目提出的理由与过程 济南市是山东省的省会城市，是全省政治、经济、文化、金融、科技和贸易中心。济南地处环渤海经济圈，北连京津都市圈，南接以沪宁杭为中心的长江三角洲经济区，西靠内陆腹地，是连接华东诸省市与山西能源基地等广大地区的重要节点，处于南北交流、东西交流、国内外交流的三重枢纽地位，具有贯穿南北、承接东西的区域优势，其铁路、公路、航空交通四通八达，环形辐射，已成为人流、物流、资金流、信息流的集聚地和辐射中心。 为充分发挥济南作为山东农业大省省会城市的区域优势，推进农业结构战略性调整，购建依托大城市，面向农村资源的农产品流通格局，实现农业产业化经营，提升农产品市场档次，增加农民收入，济南市“十一五”规划确定实施济南农产品贸易中心建设项目。 济南农产品贸易（加工）中心（海那城）——物流港是依托于济南农产品贸易（加工）中心建立的，是济南农产品贸