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湖南温商联合房地产开发集团有限公司 【天星浅水湾】项目 可行性报告 （报告完成日期：【2012】年【3】月【31】日） 经办业务部门：温商集团 【天星浅水湾项目】部 目 录 1 项目背景与交易结构概述 2 1.1 项目背景 2 1.2 交易结构概述 3 2 公司资信情况 4 2.1 公司基本情况 4 2.2 公司经营情况 5 2.3 公司银行贷款及对外担保情况 5 3 项目概况和建设情况 6 3.1 项目基本情况 6 3.2 项目建设条件 7 3.3 项目建设实施进度 8 3.4 项目的设计、施工、监理情况 8 4 项目市场情况 9 4.1 项目投资环境 9 4.2 项目分析及市场情况 14 4.3 项目租售情况预测 14 5 项目财务效益评估 15 5.1 房地产项目总投资预测 15 5.2 项目资金来源情况 17 5.3 项目损益预测 17 5.4 项目有关财务效益指标 18 6 融资方案与风险防范措施 19 6.1 交易结构安排及融资计划摘要 19 7 项目资料 20 项目背景与交易结构概述 项目背景 怀化市位于湖南省西南部，区位条件独特，交通优势明显。自古就有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，是东中部地区通向大西南的桥头堡和国内重要交通枢纽。下辖10县1市2区和一个省级开发区和一个省级工业园，总面积2.76万平方公里，2009年末总人口508.88万，怀化市城镇人口184.22万人，城镇化水平36.2%。其中市中心建成区面积50平方公里，人口数51万。 国家实施西部大开发战略也将对怀化经济发展产生极其深远的影响，为怀化的经济建设带来千载难逢的历史发展机遇。怀化正在日益成为环境优美的生态城市和经济繁荣的区域性“双中心”城市。10年来，怀化经济建设的成就是催人奋进的，人们生活水平的提升是实实在在的,社会事业的发展是蓬勃向上的。撤地设市以来，市委、市政府根据形势的发展，先后实施了“一个目标、三个加快”、“工业突破、西部突围”和“双中心”战略。这些阶段性目标的提出和实施，既前后衔接又层层推进，基本实现了每一个阶段的战略目标，充分发挥了怀化的资源禀赋和比较优势，有力推动了怀化的资源开发、城市建设和经济起飞。 2009年经济运行呈现“整体回升、总体向好”的基本特征全年完成生产总值559.15亿元,增长13.7%,超过年初计划1.7个百分点。其中一、二、三产业分别增长8.7%、18.5%、11.5%,三次产业结构调整为15.5:40.0:44.5。农业农村经济稳步发展。全年实现农林牧渔业总产值144.7亿元,增长8.1%;实现一产业增加值86.6亿元,增长8.7%。农业产业化进程较快,怀化市在建重点农产品加工项目10个,累计投资4亿元以上。工业经济整体回升。怀化市规模工业企业发展到558户,全年累计完成工业投资100亿元以上,同比增长15%;实现规模工业增加值183亿元,增长22.1%。第三产业加快发展。全年完成三产业增加值248.7亿元,同比增长11.5%,对经济增长的贡献作用明显增强。民生建设继续加强社会大局保持稳定。新增城镇就业、失业人员再就业、就业困难人员再就业工作快速推进三项指标基本完成或超额完成全年目标任务。各项社会保险参保人数继续增加新型农村合作医疗住院补偿率逐步提高新型农村社会养老保险试点扎实推进。保障性住房建设力度加大农村安居工程开始实施。教师绩效工资制度启动实施基层医疗卫生服务体系建设加快推进甲型H1N1流感疫情防控工作扎实有效。怀化市城乡居民收入分别达到11114元、2905元分别增长10.9%和8.5%。同时加强了社会治安综合治理落实了安全生产责任制社会大局保持稳定。 简要描述本项目的融资结构 融资方式：【贷款】/【股权投资】 融资总成本： 项目现状 2006年12月份，公司通过怀化市国土局挂牌竞得天星东路以南、太平溪以西54号地块，并在该地块上投资开发“天星浅水湾”住宅小区项目，目前该项目已被列为市、区两级政府重点工程。土地实际取得出让净地面积60886㎡，土地出让金2424万元已全部付清，加上配套、契税、交易服务费、拆迁补偿安置费等，土地实际取得成本合计24031万元，折合土地成本单价3947元/㎡，楼面地价1116元/㎡。 目前，项目环境影响报告书获怀化市环保局怀环审（2008）4号批复通过，项目已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证项目建设工程规划许可证项目建设施工许可证。 项目 金额（万元） 比例 1 自筹资金 【57.976.32】 【69.87】% 2 银行贷款 【25,000.00】 【30.13】% 3 部分销售收入 【】 【】% 4 总投资 【82,976.32】 【100】% 公司资信情况 公司基本情况 公司情况 公司名