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如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 ?观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。 ?在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。 我们的战略 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 优势 S 机会 O 威胁 T 劣势 W 1。大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 3。 过于偏重对“二手资料”的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好 地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！ 数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。 EXCEL表格示例1 EXCEL表格示例2 理论部分 案例学习 行销手段 广告 论谈 体验 看 猜 说 事 行 悬念 系列活动组合 事件 乐享美的新生活 传播 核心 目标群体媒介习惯 行销手段 乐享 美的 新生活 用一种核心概念来沟通，整合电视、杂志报纸、户外、互联网等传播工具，始终围绕“乐享美的新生活”这一核心概念，展开卓有成效的传播。 用一种概念沟通 SPEEK WITH ONE VOICE 整 合 传 播 核 心 网络主题推广活动 终端主题活动 事件行销活动 全年品牌主题 产品推广主题活动 服务主题活动 轻松 / 时尚 推广组合架构 不同层面不同角度的活动形成多点出击，动态、立体拦截、捕捉目标群。 注重媒体的有效运用，除各类主题活动外，善于利用事件行销，线下活动的良好执行，保证传播效果的最大化！ 营销节点细分 1月-2月 3月 4月-5月中 营销任务 活动导向 形象导入 形象深化 强推产品 形象、延续 承前启后 占位 区分消费者 吸引 锁定 消费群 炒作 刺激消费者 深化 销售力 延续 为第二年铺垫 2010年 主传播 辅活动 乐享美的新生活 体现乐享生活内涵和各媒介宣传节点 8-9月底 强推产品 炒作 刺激消费者 形象、延续 深化 销售力 6月-7月 10-11月底 12月底 媒介策略 媒介目标及媒介策略 媒介目标 强化品牌影响力 建立各级市场第一品牌认知 借助媒介效率促进销售,实现年度销售目标，实现市场扩张； 抢占央视媒介至高点, 借助高效传播,建立全线市场品牌第一认知; 高端品牌蒸立方与家电下乡产品进行各自有差异化市场的媒介投放; 借助年度焦点,热点及大事件,提升消费者关注度,实现品牌影响力； 提前预警竞品在重点时期实施的对抗性传播，归避有可能的媒介弱化; 央视媒介组合策略 美的形象 美的产品 美的 形象 一、二线城市产品 “蒸”立方 三、四线城市产品 家电下乡系列 乐享美的新生活 高端人群 中低端人群 彰显“美的”地位的央视媒介制高点 与“美的”理念匹配的品质栏目 一、二线城市高端受众关注的栏目 重点覆盖三、四线城市观众的项目 “美的” 微波炉 CCTV-1 《新闻联播》后标版 《天气预报》后A特段 CCTV-3 《节目导视