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投资性房地产公允价值
计量模式的国际比较及在我国的应用
上海立信会计学院 应华羚 张维宾
【摘要】本文通过对投资性房地产准则中公允价值模式的国际比较,着重探讨了公允价值定义的表述、应用条件、确定依据
等方面的差异,并就公允价值模式在我国的应用及影响作了深入分析。
【关键词】投资性房地产;公允价值;后续计量; 国际比较
投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增 (entry
值。或两者兼有而持有的房地产。随着经济发展和投资观念的 及公允价值表述是否能被这些计量基础所替代等问题。可见,
改变,目前在西方国家的企业中,将房地产作为一种投资手段 对于公允价值定义如何更精确的表述或被更准确的理解,国际
已是非常普遍的经济现象。近年来,这种投资行为也逐渐在我 上也正开展讨论、寻求意见。
国的一些企业中流行,成为企业新的经济增长点。鉴于投资性 笔者认为,投资性房地产的公允价值应当以资产的脱手价
房地产具有高收益、高风险的特征.为了顺应我国经济发展潮 格为目标,但公允价值这一表述不能以脱手价格来替代。投资
流,本着与国际会计惯例趋同的精神,我国财政部于2006年性房地产的公允价值应以脱手价格而非进入价格为计量目标,
2月发布的《企业会计准则》第3号专门对投资性房地产进行 不仅因为这一目标体现了从房地产市场交易者角度对资产未
了会计规范(以下简称CAS3),并适度、有条件地引入了公允来流入和对负债未来流出的当前预期,与IASB在《财务报表的
价值计量模式。本文就投资性房地产的公允价值模式进行国 编制和列报框架》第49段中以及FASB第6号概念公告《财务
际比较。明确差异.以期为我国公允价值模式的应用提供启示 报表要素》中对资产和负债的定义一致,同时,从财务报告的角
与借鉴。 度上讲,脱手价格目标也更为合理。另外,从概念上讲,进入价
和脱手价是不同的,某一房地产的市场价格。对出售者来说是
一、公允价值定义的表述 脱手价,对购买者来说却是进入价。交易主体可能在一个市场
在我国新会计准则体系中.对于公允价值计量属性的定义 购买房地产,而到另外的市场去出售或转让。财务报告应当致
规范仅仅出现于《基本准则》第42条第(四)点,即:资产和负债力于对主体当前持有房地产而不是欲购置房地产的情况进行
按照在公平交易中。熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或 。公允表述”,从而从出售者或转让者的角度考虑投资性房地产
者清偿债务的金额计量。笔者认为,这一表述与国际财务报告 的公允价值计量。但是。。公允价值”又不能完全被“脱手价”替
准则(以下简称IFRS)术语汇编中对公允价值的定义基本一代。因为公允价值计量的适用性可以是非常广泛的.在当前市
致,即:公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换 场条件受到限制时,应当接受符合公允价值计量目标的其他计
或负债清偿的金额。然而,美国财务会计准则公告《公允价值计 百∞r玟木嗣计量结呆作为砹贫’旺.|芳地广明公尤 I.PI.
量》(以下简称FAS157)对公允价值的定义表述为:在计量日, 吏用“脱手价格”这一表述,计量属性的应用范围
市场参与者之间进行的有序交易中出售一项资产时所收到的 2制。
或转移一项债务时应支付的价格。FASl57强调的公允价值计 笔者认为CAS可借鉴FAS157中公允价值的 葛
量目标是从资产出售中收到的或转移债务支付的价格,即表达 £则中的公允价值的定义表述作进一步改善,明
了“脱手价格”的观点。而我国会计准则(以下简称CAS)及 就其定义内容补充更多相关的解释说明。
IFRS并没有明确提及脱手价格观点,甚至IFRS中某些准则的
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