农地抵押估价方法适用性分析及完善对策.pdfVIP

湖南社会科学2013／3 农地抵押估价方法 适用性分析及完善对策 口王 浩 摘要：农地抵押估价是指在将农地承包经营权作为抵押债权担保时对其进行的价格评估。成本逼近法和剩余法 都不适用于“四荒”之外农地的估价。缺乏高度发育的土地产权交易市场，市场比较法只能沦为空谈。评分估价法是 综合评价模型在地价评估方面的具体应用，具有相对较高的交易成本，不适用于金融机构直接面向农户的小额贷 款业务。农地收益波动的高风险性，决定了收益还原法的评估程序缺乏可操作性。基准地价法适用的前提条件是已 经建立了完备的标准样地估价体系。形成可持续、可复制的农地抵押估价模式，不仅需要积极规范和完善相应制度 建设，促使农地估价行业健康发展，更需要各地在现有农地分等定级成果基础上完成标准样地估价体系建设，从而 为金融机构提供估价参照，同时应完善农地产权交易市场，以充分发挥其价格发现功能。 关键词：土地估价农地抵押 农地金融 土地承包经营权 中图分类号：F321．1文献标识码：A文章编号：1009—5675(2013)03—159一04 农村融资渠道不畅的现象普遍存在，资金稀缺严重阻碍 剩余法六种瞳]。 了农业生产率的提高和农民收入的增加。缺乏可靠有效的抵 一、农地抵押估价方法适用性 押品，是制约金融机构提供面向农户贷款业务积极性的关键 因素，而农民除了农地外，可用于抵押的财产极为有限。中国 农地抵押估价是指在将农地承包经营权作为抵押债权 人民银行、银监会明确提出“有条件的地方可试行土地经营 担保而设定抵押权时对其进行的价格评估，其估价目的主要 权抵押贷款，，[¨。浙江温岭、湖北天门、宁夏同心、重庆开县、 在于抵押融资，但也可能在出现债务违约等极端情况时导致 辽宁法库、山东寿光等地试点经验表明，农地抵押这一金融 产权流转。农地抵押的处置方式，决定了其评估方法需要解 创新政策极大地推动了农村经济发展。目前我国已形成较规 决特殊的问题。 范的城镇土地估价技术体系，然而农地估价的理论研究和实 (一)成本逼近法和剩余法适用性 践却极为滞后，并且现有成果主要集中在农地征用和流转环 现行法律明文规定允许“四荒”等采取公开招标、拍卖、 节方面。全国各地至今尚未形成科学规范、可持续、可复制的 协商等方式取得的土地承包经营权可设置抵押，也即确认 农地抵押估价模式，这成为普遍推广农地抵押政策的重要障 了市场原则，承认以市场方式获得的土地承包经营权已经 碍因素。 支付了一定对价，因此可以抵押。这一政策的受益者主要是 农地承包经营权无形资产价值评估是农地金融制度创 经营土地较多的种植大户、合作社、农业公司等农村大中型 新的关键环节。实践中经常采用的农地估价方法有收益还原 经济组织。根据当前各地农地抵押政策试点情况来看，“四 法、市场比较法、基准地价修正法、评分估价法、成本逼近法、 荒”农地数量毕竟十分有限，金融机构需要估价的往往是分 目“河南省实施重大民生工程的绩效与机制创新研究(编”。 作者简介：王 浩，洛阳理工学院工程管理系副教授，博士，河南洛阳，471023。 159 万方数据 湖南社会科学 2013年第3期 散农户处于承包经营期限内的已耕农地。成本逼近法和剩余 使用者强制低价收购农副产品的特权，而且这种特权总是 法分别是从经营农地所实际耗费的机会成本以及预期收益 与农民无法拒绝的各种不合理的摊派和负担并存，使得农 增值的角度估算农地价格。两者的应用前提，都是土地产权 业比较利益较小r6]。这必然导致农地承包经营权自身的市 可依法交易，从而当期投资在未来能够通过交易顺利变现并