住宅价格表制定说明与价格表制定思.pptVIP

丹 霞 磬 苑 二 期 住 宅 价 格 表 制 定 报 告 营销中心 二OO八、十月 目录 一、价格表制定说明与价格表制定思路 二、确定优惠方案 三、确定销售折扣率与销售均价 四、价格表制定的原则与说明 五、价差影响因素 六、基准价格与价差的确定 七、价格详表及分析 一、价格表制定说明与价格表制定思路 一、本价格表的目标对象是合肥丹霞磬苑二期物业，为纯多层点式住宅物业，即为24# 31# 38# 43# 37#东单元住宅，共计86套。 二、本价格表的制定是在目标实收均价确定的情况作出的，目标实收均价为3400元/㎡。 三、共推出4栋多层物业分两次推出，时间相隔为1个月左右，第二次推出的2栋物业的价格不做涨价考虑。 四、本次价格表的制定采用的方法：可调的基准价格、平面差和垂直差相结合，辅于个别因素调整。 五、本价格表充分的考虑客户意向、市场竞争和项目自身属性、客户意向分析和外部竞争楼盘分析。 二、确定优惠方案 竞争性项目优惠方案一览 本案优惠建议方案 1、一次性付款9.8折，按揭付款9.9折； 2、开盘当天，定单客户可享受3%优惠； 3、老业主介绍定单或自购的，定单者享受1%的额外折扣优惠，老业主享受免交2年物业管理费的优惠； 4、特价房，2900元/m2 ； 三、确定销售折扣率与销售均价 销售均价确定：销售均价为3545元/m2 在确定综合折扣率之后，通过反算求得销售均价，具体反算公式如下： 销售均价=目标实收均价 / (1-综合折扣率) =3400元/m2 / (1 – 3.2%) =3512元/m2 则确定销售均价为3500元/m2 。 四、价格表制定的原则与说明 五、价差影响因素 个别因素调差 主要针对对价格产生较大影响的因素而在平面和垂直调差中没有考虑的因素进行重新赋值调整，因素主要有： 1、具体朝向 2、周围是否有配电房、垃圾站等及其他相关设施 3、卫生间明暗 4、户型面积大小与房型设计 5、入户花园设计 六、楼栋基准价格与价差的确定 本项目可售为5栋多层物业，相对位置比较简单，从南到北，分别为43#、31#、38#、24#； 其中37#是板式现房销售，可售14套，基准价格上调200元/m2，则为3700元/m2； 43#南面紧邻商业街入口，点式结构，间距开阔，可售18套，基准价格上调50元/m2，则均价为3600元/m2 ； 38#北面紧邻商业街，点式结构，间距一般，南向有个配电房，距离较远，可售18套，基准价格不动，则为3550元/m2； 31#居于小区中间，也位于四栋楼的中间部分，相对位置一般，间距一般，点式结构，可售18套，基准价格上调50元/m2 ，则均价为3550元/m2 ； 24#位于最南面，点式结构，前后有配电房，间距一般，可售18套，基准价格3500元/m2。 平面价差范围确定 平面价差的确定主要参考两个方面： 1、市场竞争项目平面差（主要景观与朝向的价值体现）； 2、本项目的整体定位与差异。 垂直价差确定 丹霞磬苑住宅项目是多层物业项目 一层无院子 顶层是平顶且无露台及跃层 整体楼栋设计是点式品字楼 综合以上因素，决定本项目的单体垂直价差范围为50—200元/ m2。 以2层为基准层，则1层减少50元/m2 ，三层增加80元/m2 ，四层增加50元/m2 ，五层减少20元/m2六层减少200元/m2 。 个别因素价差确定 1、具体朝向 以中间户为基准，东向增加30元/m2，西向减少30元/m2； 2、有配电房的，基准价格减少150元/m2 ，有垃圾站的基准价格减少50元/m2； 3、卫生间是暗的情况下，基准价格减少30元/m2； 4、以105为基准户型，面积比之大的，基准价格减少50元/m2； 5、有入户花园设计的，基准价格增加50元/m2 6、 厨房是暗的设计的基准价格减少20元/m2 七、价格详表及分析 见附件 * * 1、长安·萨尔斯堡 购两房优惠1万，购三房优惠2万； 2、幸福大街 10月18日认筹，2888元起价，认筹即优惠8000多元房款且有额外开盘优惠； 3、一里洋房 均价4500元/㎡，即将开盘的高层预计3700-4100元/㎡均价4000元/㎡ 9月6开始认筹，认筹金2000元，可享受开盘当天1-100号优惠97折，100-200号优惠97.5折，200号以后优惠98折另，额外98折； 4、东冠·繁华逸城 多层均价3380元/㎡，小高层均价2980元/㎡优惠额度：一次性付款99折； 5、东海精工社 国庆期间至本月15号购房，两房优惠15000元 / 套，三房优惠22000元/套