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商业楼盘策划案例 第一部分??? 市场篇 ? 一、??????? 太仓城市概况 1、城市发展宏观环境概况 太仓地处我国东海之滨。东枕长江，南邻上海，西濒苏州，是长江经济带和沿海开发交汇处的一座新兴港口城市。全市区域面积823平方公里，户籍人口45万。太仓在全国率先进入了小康市，在全国百强县（市）中名列前茅，据国家统计局公布2003年太仓市排名第九，人均国内生产总值、人均财政收入、城乡居民人均储蓄都处于江苏乃至全国领先位置。 2003年太仓市全年实现国内生产总值180.07亿元，人均国内生产总值40262元（折合约4863美元），完成财政收入16.18亿元。全年完成全社会固定资产投资总额60.03亿元，比上年猛增37.1％，增速比上年提高29.6个百分点。 工业生产增长加快，企业效益进一步改善。外资、民营经济发展较快，出口型产品、高技术产品产量保持较快增长，工业产销衔接良好，运行质量稳步提高。2003年末，市属以上从业人员5.71万人，比上年末略有增加。其中，在岗职工5.48万人，个私企业从业人员5.89万人。城乡居民收入稳定增长，全市职工平均工资12194元，其中在岗职工平均工资13334元。社会保障体系进一步完善，养老金社会发放率达100％，城镇职工基本医疗保险覆盖迅速扩大。 全年金融机构现金各项贷款余额增幅明显高于存款增幅。至2003年末，全市金融机构人民币各项存款余额129.95亿元，城乡居民储蓄余额80.69亿元，人均储蓄17966元。 　　全市消费品市场销售持续稳定增长，2003全年社会销售品零售额32.07亿元，其中城区零售额15.58亿元。至2003年末，全市各类市场68个，市场成交额达49.29亿元。 房地产保持稳定发展。2003全年商品房施工面积44.25万平方米，其中住宅面积39.11万平方米，竣工面积30.79万平方米，其中住宅面积26.98万平方米。随着住房制度改革继续深化，各项房改政策效应显现，房产市场日趋活跃。商品房销售量明显上升。全年商品房销售面积35.53万平方米，比上年增长53.4％，其中商品住宅销售面积30.69 万平方米，比上年增长46.4％，占商品销售总量的86.3％。 ? 2、区域发展规划概况 太仓市区城厢镇是太仓市市府所在地，辖区面积126.79平方公里，总人口30万，其中市区人口7万，是太仓市政治交通文化贸易金融科技和人才的中心。城厢镇南距上海市中心40公里，西邻苏州50公里，东邻太仓港20多公里。镇域内有204国道，昆太路、沪嘉浏高速公路、浏太路等高等级公路通往上海、苏州等大中城市。镇域内有新浏河、杨林河等主要河道，水陆交通十分方便。美丽富饶的古城城厢，同时也是一个具有两千多年文明史的古城，历史上经济富庶，民丰物阜在素有“人间天堂”，在江南享有“金太仓”的美誉，悠久的历史为城厢留下了丰富的优秀历史文化遗产。而今，城厢镇小桥流水，绿树如荫，经济贸易繁荣，科教文卫发达，人民安居乐业，拥有了国家卫生城市和国家环保模范城市称号。2003年城厢镇实现GDP29.66亿元，财政收入2.55亿元。是全市行政、经济、文化的中心，发展面积居全市之首，发展潜力巨大。 太仓市区分老城区与经济技术开发区。老城区是太仓市行政、文化、商业以及生活的中心，老城区的主体区域范围东到东仓路，南抵新浏河，西至204国道，北到郑和路。经济开发区总体面积55平方公里，位于老城区的东侧和北侧。开发区以外向工业为主，第三产业日益繁荣。全区逐步成为太仓经济增长的先导区、外向发展的示范区、城市建设的新城区。 ? 3、城区总体规划 根据太仓市总体规划，要拓展市区原有规模，增加市区人口，按照加快建成20万人口、23平方公里的中等城市目标，老区和新区统一规划，增强城市发展活力，把市区建设成为功能鲜明、布局合理、运作高效、生态优美的政治、贸易、科教、文化、信息、商住中心。 市区主要以向东、向北两个方向发展，兼顾向南、向西方向拓展。整个城市进行东扩，市政府东迁，在市区东部建设高新产业区与生态住宅生活区，并且在基础设施和生活服务设施配套方面有相当大的改进。市区的北向发展主要立足于加工制造业，城市南郊发展侧重于休闲商住区，西向尤其是204国道以西重点建成商贸物流区及其商业生活配套区。 ? 总结：作为江苏经济发展比较快的县级市之一，太仓的各项经济发展指标都在全省乃至全国都是名列前茅，城市化水平、人民生活水平和消费能力也排在全国靠前的位置。房地产行业的兴起，房地产发展势头强劲，在房地产开发投资和消费方面发展速度比较快。随着经济的发展，城市化发展将还有很大的空间。 ? 二、太仓市房地产市场简述 1、开发投资情况 随着住房制度改革继续深化，各项房改政策效应显现，房产市场日趋活跃。太仓市房地产保持稳定发展，房地产开发企业迅速成长，房地产投资、交易、