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商业地产开发常见问题分析 在中国，现在的城市化进程中，由于城市改造快，而老百姓的消费提升与城市化进程速度无法匹配，基本上每个二三级城市，商业都已饱和，某些地区城市几乎严重饱和，尤其以内蒙古各地城市为甚。这种饱和现象，短期之内难化解，“这个短期指5-6年之内”，所以就会面临商业的激烈竞争，一个新商业诞生，就意味着一群老的及小的商业倒闭，这种情况已屡见不解。为此，我们特邀北京金力天商业房地产投资咨询服务有限公司董事长张金，为业内网友来分析一下目前商业地产开发常见问题。 　　地点：新浪乐居直播间(海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层) 　　主题：商业地产开发常见问题分析 　　讲师简介 北京金力天商业房地产投资咨询服务有限公司张金 　　张金：现任北京金力天商业房地产投资咨询服务有限公司董事长；中国商业企业管理协会中国专业市场委员会常务理事。1996年进入专业市场领域，对全国各大城市商业地产均有系统调研了解，拥有十余年商业地产操盘经验，并成功带领金力天团队操盘几十余个大型商业地产项目，先后于2006年出版《商业房地产投资分析》，2009出版《商业房地产操盘实务》，是中国商业房地产行业的知名专家。 张金：大家好，我是张金，北京金力天商业房地产投资服务有限公司董事长。我们公司主要是从事专业市场投资服务方面工作。是一家从前期拿地一直做到招商销售，一条龙服务的专业性公司。很荣幸有这个机会来到新浪乐居跟大家一起沟通交流。 　　我做这个行业有十多年时间了，有这个机会跟大家一起分享我这十几年的从业履历中的一些感悟；同时，也借这个机会把这个行业现在我们认为出现的一些问题跟大家探讨，这样对大家和我们也是一个共同的提高。非常感谢！ 　　今天主要讲的内容是关于商业地产宏观环境的几个要点，和对过去商业地产发展的一些回顾，讨论当前大家比较关注的一些问题。 　　商业地产对很多人来说是一个比较陌生的行业，甚至在很多时候，我给别人名片的时候，商业地产策划师，别人还很诧异。其实这个职业对我们来说不陌生了，很多人说它是从2002年兴起的，实际上它从90年代初就开始有了。只不过90年代初，我们国家改革开放开始很多人做这个已经很有成绩了，或者做得非常好隐退在后面，大家不知道而已。 　　我在这里主要讲一下集中性商业。因为商业地产分类比较广阔，我们的划分是划分为六大类，从社区底商、商业街、百货、专业市场、购物中心和物流园区这样的划分。但实际上有不同的公司和学术机构对它的划分是不一样的。 　　我这里主要讲的是这个领域里集中性的商业，主要以专业市场、百货和购物中心为主的模式。六个不同的模式，他们的运作形式和运作思路也是不相同的，因此我们就会经常发现做百货的不懂市场，做市场的不懂购物中心，做购物中心的不懂物流园区。虽然都是商业地产，但是他们之间的划分也是有很大区别的。但是他们的内在原理还是相通的。 　　今天我主要讲一下原理方面的问题，具体细节大家可以看我写的《商业地产分析书》和《商业房地产操盘实务》。这里主要讲一下宏观的内容。 　　我特别有感触地说一下，我是96年开始做这个的，之前有很多先行者92、93年他们就开始做，就是中国改革开放刚刚兴起，从计划经济转向商品经济的时候，城市里出现了一个个商品集散地，比如像木樨园早期的城中村，或者城市郊区的集贸市场，在当时中国很多城市都可以看到。比如石家庄的南三条、济南的泺口等等。 　　在这个时候，由于人们商品集散交易的需要，大量的人就进入了这种大棚式的初级交易场所，形成了很多市场，这样的市场到现在还存在，甚至有的做得依然不错。这种局面一直持续到1999年。在这之前我们做项目都是非常轻松，只要开个商场，基本上都是一抢而空。而且一个铺子，好的时候给个好处费给到10万块钱是没有问题的。我记得当时一个小铺子十几平米的面积，在全国各地很普遍。 　　为了这个问题，我从2000年到2002年的时候对全中国的商业进行了一个考察，当时主要以省会城市为中心。在当时情况下我花了30多万块钱和一年多时间，把整个全中国跑了一遍，对当时整个商业规律还是比较了解的，感觉这个形势还是不错的。像发展到现在的红星美凯龙、香港的豪德，在当时他们刚刚进行品牌连锁和品牌扩张，那时候我就特别看好他们，也希望他们能做好。 　　回过头来，他们现在有的已经做到上市了，有的做到很大，我也成立了自己的公司。为什么发生这么大的变化？我们国家从1999年开始，朱镕基把房地产作为国家支柱性产业之后，中国的城市化进程迅速发展，这是一个影响全世界的事情，在全国上下涌起一片建设热潮。02、03、04、05这几年是特别有利于开发建设的，基本上我参与开发运营的项目都是建完卖完，而且这个时间也使很多人赚到了钱。比如天雅，天雅在北京也是一个非常大的公司了。 　　但是在05年以后局势就不一样了，中国城市化进程速度非常快，