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第五章　土地使用权评估 §5.1　地产的分类及其评估特点 §5.2　土地使用权评估的市场法 §5.3　土地使用权评估的收益法 §5.4 土地使用权评估的成本法 §5.5 土地使用权评估的假设开发法 §5.6 土地使用权评估的路线价法● §5.1 地产的分类及评估特 点 一、地产分类： 1、按地产用途分：工业用地/住宅用地/商业娱乐用地/交通用地/ 公共事业用地/综合用地 2、按土地开发程度分：生地/毛地/熟地 3、按经济地理位置分：市中心区/一般市区/市区边沿区/郊区 二、地产的特征： 1、土地的自然特性：非再生性/位置固定性/利用永续性 2、土地的经济特性：用途多样性/经济地理位置可变性/可垄断性 三、地产评估的特点： 1、地产价格不是土地价值的货币表现，而是地租的本金化价格 2、地产价格以土地效用最有效发挥为前提。 3、地产评估应注意条件限制。 4、供求法则对地价影响的局限性● §5.2 土地使用权评估市场法 一、市场比较法操作步骤：(见教材) 1、搜集交易实例 2、选择适合的参照物 3、交易情况修正 4、交易时间修正 5、区域因素修正 6、个别因素修正 7、容积率修正 P173 8、土地使用年期修正 P173 9、确定待估地产价格 §5.2 土地使用权评估市场法 二、地产评估表达式： 待估地产市场价格=参照物市场价格×（正 常交易情况/参照物交易情况）×（待估地产区 域因素值/参照物区域因素值）×（待估地产个 别因素值/参照物个别因素值）× （待估地块评 估基准日价格指数/参照物交易日价格指数） × 容积率修正系数×土地使用年期修正系数● §5.3 土地使用权评估收益法 一、地产纯收益的求取： 1、求总收入 2、求总费用 3、求总收益 4、求土地纯收益 二、折现率的求取： 1、租价比法 2、风险调整法 三、收益年限的测算： 土地收益年限=土地出让年限-已使用年限 案例● §5.4 土地使用权评估成本法 一、概念： 成本法是依据取得或开发土地所需要的各种必要正常费用， 包括正常的利润、利息和税费等确定土地的评估价格。 二、适用范围： 1、新开发土地的估价 2、公共设施及公益事业土地的估价 三、计算公式： 土地价格=土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润 ＋土地增值收益 ※土地取得费 ①划拔土地 ②出让土地 ※土地开发费①基础设施配套费 ②公共事业建设配套费 ③小区开发配套费 案例● §5.5　土地使用权评估假设开发法 一、思路 假设开发法又称剩余法，是指先估算开发完成后不动产正常交易价格 ，然后，扣除正常投入费用（建筑物的建造费用和与建筑物建造、买卖有关 的专业费）、利息、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估地产价 格。 二、适用范围 1、待开发土地的估价 2、将生地开发成熟的土地估价 3、将拆迁改造的再开发地产的估价 三、估价公式 土地价格 = 房地产售价–建筑费-专业费–销售费用–利息 -税费-利润 利息 = （地价＋建筑费＋专业费）×利息率 利润 = （地价＋建筑费＋专业费）×利润率 四、步骤P184-187 案例见P187— 188 §5.6 土地使用权评估路线价法 一、思路 市街地的各宗土地随其距离街道的程度（临街深度）的增加 而地价递减。而且临接各衔逍而具有标准深度的土地估价，是随 地段的利用状况、街道条件（街道宽度、路面等）、接近条件（ 使用公共交通或公共设施的方便程度）、宗地条件（形状、面积 、位置等）、房屋的建筑密度、容积率等而各不相同。 该方法最早施