2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第三次作业.docVIP

2013年月考试房地产项目策划与风险管理第三次作业一、名词解释题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）1. 广告诉求点2. 咨询3. 成本估算法4. 销售渠道5. 有效置业需求量6. 市场营销理论7. 房地产需求的收入弹性8. 项目股权融资9. 房地产策划10. CS理念二、计算题（本大题共15分，共 3 小题，每小题 5 分）1. 李某计划在其家庭月收入8000元中，每月以30%做月供，首付40%、按揭15年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价5000元/平方米，问李某可以购买多大面积的户型？2. 某开发项目预计开发面积112000平方米，总投资32400万元，预期销售均价3800元/平方米，请问该项目销售率应达到多少才能保本？3. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？三、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）1. 对策划过程进行监控，应监控哪些内容？2. 房地产项目风险大小可根据什么来测度？3. 策划实施的监控方式是什么？4. 房地产价格制定程序是什么？5. 房地产销售方式有哪些？四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）某开发商欲在某地投资开发一个住宅小区，其市场调查情况如下： ①区域内总户数：8万户 ②调查样本户数：0.5万户 ③调查统计结果：近两年内欲购房的被调查者有关信息如下 (见图） ④调查片区内当前在建同类项目10个，近两年内将建同类项目10个（包括本项目）。⑤假定银行长期按揭贷款年利率为6%。（还有图）五、论述题（本大题共15分，共 1 小题，每小题 15 分）经济评估与方案决策包含哪些方面的内容？答案：一、名词解释题（30分，共 10 题，每小题 3 分）1. 参考答案：广告诉求点是指在广告基调的控制下，为快速、有效地引起目标客户的注意与兴趣而确立的广告传播重点。解题方案：从广告诉求点的定义来回答评分标准：回答出广告诉求点的定义得3分2. 参考答案：指利用准确的信息和丰富的经验，运用现代科学理论及相关专业知识，为项目的决策、实施和管理提供合理化建议的信心服务和智力服务。解题方案：掌握概念评分标准：回答出相应定义得3分3. 参考答案：以估价对象正常开发的各项成本、费用、税金及利润之和估算其合理价格。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分4. 参考答案：是产品由生产者转移给消费者的途径。解题方案：从销售渠道的定义来回答评分标准：回答出销售渠道的定义得3分5. 参考答案：有效置业需求量是指一定时期内既有实际需要又有购买能力的市场需求量。解题方案：从有效置业需求量的定义来回答评分标准：回答出有效置业需求量的定义得3分6. 参考答案：全面的市场营销应是以市场供求研究为基础，以顾客需要为向导，以协调社会、企业、顾客利益为核心，以战略策划、资源整合和策略运用为重点，以质量、品牌、文化、服务为支撑，强调产品的研发与生产，重视各种销售策略的综合应用。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分7. 参考答案：房地产需求的收入弹性是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比解题方案：从房地产需求的收入弹性的定义来回答评分标准：回答出房地产需求的收入弹性的定义得3分8. 参考答案：是指将项目的股权及未来的收益分配给项目施工、设计、材料单位以及项目以外其他投资单位，以减少项目业主的投资。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分9. 参考答案：是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场研究为基础，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目的总体战略和策略进行创造性的统筹谋划和系统设计，对项目开发经营的全过程或某一个阶段进行预先设想与部署。解题方案：从房地产策划的定义来回答评分标准：回答出界面管理的定义得3分10. 参考答案：CS理念是顾客满意理念，使顾客满意的产品要素，一是产品的效用是否满足消费者的置业需求，二是产品的价格是否为消费者满意。解题方案：从CS理念的定义来回答评分标准：回答出CS理念的定义得3分二、计算题（15分，共 3 题，每小题 5 分）1. 参考答案：答题要点 1、计算承购总价：P=8000*30%*[1-1/(1+0.5%)180]/[(1-40%)*0.5%]=474000 2、计算可以购买的面积：S=474000/5000=94.8≈95m2解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3