房地产抵押贷款评估研究――以工业用房为例.pdfVIP

2010年第9期 黑龙江对外经贸 No．9，2010 HLJ EconomicRelations＆Trade SerialNo．195 总第195期 Foreign [财税审计] 房地产抵押贷款评估研究 以工业用房为例 陈谦 (浙江工商大学经济学院，浙江杭州310015) [摘要]影响房地产抵押贷款的因素有：借款人、商业银行、抵押物、房地产市场、政策环境等，这些因 素构成了不同的风险类型，而不同用途的房地产，其风险因素是不同的。通过房地产抵押贷款风险评估的定 量分析，并深入研究各风险数值的成因，给予风险量化的数值，使商业银行在审批抵押贷款时更合理、有效。 [关键词]房地产抵押贷款风险；风险评估；工业用房 [中图分类号]F830．572[文献标识码]A 一、房地产抵押贷款的风险类型 Q=∑入iQ；得出具体的风险数值。 (一)借款人的风险 (二)影响工业用房抵押贷款各风险因素及其等级 房地产抵押贷款主要有房地产开发贷款和个人住房 划分 贷款。来自房地产开发商的风险是由于房地产开发商的 工业用房抵押贷款的主要风险因素有政策风险、抵 经营不善或者房地产项目本身不合法、成本过高等情况 押物风险、抵押评估风险、税负风险、变现能力风险。这 给银行带来风险。来自个人住房购房者的风险主要是购 五种风险分别为五个等级，分值从小到大，风险程度也相 房者的信用风险，是借款人由于各种原因不能按期或无 应的从小到大。对于各风险因素等级划分的，不同地区、 力偿还贷款本息，从而造成信贷资金损失的可能性。 不同商业银行对各等级的风险程度的描述也不尽相同。 (二)商业银行(贷款机构)的风险 1．政策风险 在房地产抵押贷款风险中，由于商业银行操作不规 政策风险是指影响工业用房价格或相关产业的制 范、贷款后管理不够重视以及对抵押物评估方面出现纰 度、政策、法律法规、行政行为等方面给抵押贷款带来的 漏等原因造成商业银行贷款出现风险。 风险。其等级划分如下： (三)抵押物的风险 第一级(0～20分)，实行现行的房地产制度，土地出 抵押物风险主要有：房地产开发贷款、个人住房贷 让方式确定，且没有变化，国家在此地区设立了开发区， 款、流动资金贷款中的房地产抵押物贬值的风险，抵押物 鼓励经济的发展；国家不干预房地产的价格；国家鼓励和 变现的风险，抵押物的损毁、灭失风险。 支持与其相关产业的发展，其产业的发展对环境等各方 (四)房地产市场的风险 面的因素没有不利影响。第二级(21～40分)，国家基本 在房地产市场上供求不平衡导致房价不合理，一些 不干预房地产的价格；国家基本鼓励和支持与其相关产 地区存在着结构失衡等问题。房地产市场的不稳定以及 业的发展，其产业的发展对环境等各方面的因素基本没 不确定性也给房地产抵押贷款带来风险。 有不利影响，其他同上。第三级(4l～60分)，土地出让 (五)政策环境的风险 方式有变化的可能，国家不继续在此地区设立开发区，保 政策风险主要是由于财政政策、货币政策、房地产金 持经济的发展水平；国家干预房地产的价格；国家对与其 融政策等国家宏观调控政策缺乏连续性、稳定性和科学 相关产业的发展不加干涉