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第三章 个人住房抵押贷款 一、住房抵押与住房抵押权 住房抵押是指债务人或者第三方在不转移对其合法拥有的住房的占有的前提下，将该住房作为履行债务的担保从而取得融资支持的行为。 住房抵押人 住房抵押权人 抵押物 住房抵押权 住房抵押权的特征： 1.从属于主债权的担保物权：首先，其次，最后 2.优先受偿性 3.追及性 设定住房抵押权后，住房抵押人享有的权利： 1.对抵押住房的占有、使用和收益权 2.在同一住房上再设抵押权： 3.对抵押住房享有出租权 二、住房按揭 住房按揭：实际上是为帮助住房出售者和住房购买者完成住房买卖，而由银行提供住房抵押贷款的一种融资业务活动。其主要内容是住房开发商为尽早收回投资，向市场推出住房楼花（期货住房）或住房现楼，购房者向住房开发商交付一定比例的首期住房购买款，然后向银行申请住房抵押贷款，取得购买住房的余款，经公证、产权抵押登记，将所购住房产权转移给银行作抵押，进而由住房购买者定期向银行还本付息。 借款人需提供的资料 （1）申请人及配偶（如已婚）的身份证（2）婚姻状况证明：已婚、未婚、离异（3）与售房房单位签订的符合规定的购房合同或协议，及有关证明文件（4）《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明（5）收入证明（盖单位公章）（6）在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）（7）其他银行要求的文件。 三、个人住房抵押贷款的分类 （一）政策与商业性角度的分类 1.商业性个人住房抵押贷款 2.住房公积金个人住房抵押贷款 3.个人住房抵押组合贷款 （二）贷款偿还方式角度的分类 1.固定利率等额偿还抵押贷跨 2.固定利率递增（减）偿还抵押贷款 3.可调整利率抵押贷款 4 .分享增值收益抵押贷款 四、个人住房抵押贷款特征 1.住房抵押的目的是为了实现资金的融通 2.个人住房抵押贷款的现实性 3.个人住房抵押贷款以储蓄为前提条件 4.与其他中长期贷款相比有明显的流动性优势 5.安全性相对较好 6.有较好的收益性 五、住房抵押信贷与居民的“平滑消费”偏好 六、住房抵押信贷债权人交易费用特征 特征：债权人付出更多信贷交易费用 原因：1.贷款对象分布广， 2.抵押物物质构成特殊，产权关系复杂 措施：1.设置门槛， 2.住房抵押信贷首付款比例 七、住房抵押信贷债务人交易成本特征 付出更多的交易成本 原因：1.住房抵押贷款的交易环节多，需提交的材料多， 2.评估等费用， 3.专业知识的缺乏 八、住房抵押贷款权益积累曲线与抵押率 （二）住房抵押率 抵押率（lion to value ratio ,简称LTV）：抵押贷款的贷款成数，也叫贷款——房价比。 LTV＝住房抵押贷款额÷抵押住房的市值×100％ 对于贷款人来讲，希望LTV 低， 对于借款人来讲，希望LTV高， 住房抵押贷款首付率（Rf）是与住房抵押率相对应的一个参数，通常: Rf ＝ 1－LTV LTV 与 Rf的配比线： 前沿研究：动态住房抵押率 九、两种等额还款方式的比较 1.等额本息还款法定计算公式： 每期付息额=（贷款本金—已还清贷款额）×期利率 每期还本额=每期偿还贷款本息金额－每期付息额 2.等额本金还款法计算公式： 每期偿还贷款本息金额=每期还本额+每期付息额 每期还本额=贷款本金/还贷期数 每期付息额=（贷款本金－已归还本金累计额）×期利率 3.两种还款法的比较 案例：假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房抵押贷款，贷款期限20年，贷款月利率4.2%，每月还本付息。如果不考虑时间因素，将每月换本付息额简单累加，在整个还款期内，等额本金还款法下借款人共付利息101212元，而等额本息法共付利息117856元。但如果考虑时间因素，以月利率4.2%将两种还款方式下每月还本付息差额折现到贷款发放日，则相加之和为0。 可见，动态条件下这两种还款方式的还款总额度不存在差异。 等额本金还款法的情况：按上例，每月应偿还本金833.33元，第一期贷款余额20万元，归还本金833.33元，应支付利息840.00元（200000*4.2%），仍欠银行贷款199166.67元；第二期归还本金833.33元，支付利息836.50元（199166.68*4.2%），仍欠银行贷款198333.33元；。。。。。。 等额本息还款法的情况：每月应偿还本息和为1324.33元，第一期贷款余额20万元，应支付利息840.00元（200000*4.2%），所以只能归还本金484.33元，仍欠银行贷款199515.67元；第二期应支付利息837.97元（199515.67*4.2%），归还本金486.37元，仍欠银行贷款199029.30元；。。。 在20年的还款期内，等额本金还款法前101个月都比等额本息还款要多