《2016年深圳海岸城购物中心案例分析报告(44页)》.ppt

* * 海岸城经营策略分析 * * 经营策略分析-L1 分别有3个停车场入口可以通往海岸城地下停车场。通过文心四路左右两侧可进入吉之岛或者海岸城购物中心。内街商铺大多以餐饮为主，吸引人流。 商场内部共设有5部扶手电梯和5部垂直电梯；除此以外，户外共设有3部扶手电梯可直接前往海岸城购物中心L2层、海德广场和风情街。 P P P 通过扶手电梯 通往海岸城L2 通过扶手电梯 通往海德广场 通过扶手电梯 通往风情街 * * 经营策略分析-L2 L2层共有80间铺，基本以服装业和配饰为主的业态分布。其中配饰多为中庭周围的小铺，服装和餐饮分布在外。 图中蓝色箭头为商场最理想流动线，但其长度约为900米左右，属于较长流动线，设计上并不适合商业上的运行； 对于大多数人流来说，并不会从蓝色箭头入口进入商场，更多人会选择分别从图中红色箭头位置进入商场，即从海德广场进入购物中心内；因此从红色箭头进入购物中心后，能有效规避了流动线过长的问题。 海德广场 * * 经营策略分析-L2 海德广场露天舞台是聚集人流最多的地方，尤其是周末广场有表演的时候 * * 经营策略分析-L3 L3层共有60间商铺，其中分布了3间主力店铺，为顺电，江南厨子和海岸影城，面积分别为2535㎡，1009㎡和3880㎡，除此以外仍以服装和配饰为主的业态分布； 为了规避动线过长，因此设计了将主力店放在端头的设计，规划原则为餐饮和电影院。 * * 经营策略分析-L3 三楼吸引了非常多人流的主要原因是三大主力店：顺电、江南厨子和海岸影城。从设计来看，有两部扶梯能够直接到达顺电门口；若要到达海岸影城则要经过众多服装和配饰为主的店铺。 * * 经营策略分析-L4 L4层共有39间店铺，并且为主力店分布最多的一层，分别有海岸溜冰场（2178㎡），英孚教育（720㎡），玛花纤体（219㎡），美丽田园（383㎡）和生活本色（732㎡）五间店铺。其余业态多以配饰为主。 * * 经营策略分析-L4 反斗乐园和溜冰场是主要聚集人流的娱乐场所，设计上比较特别的是5楼的餐厅环绕溜冰场两头位置；直接引进麦当劳甜品站则迎合了众多儿童。 * * 经营策略分析-L5 L5层共有20间商铺，端头3间主力店铺分布分别为大饱口福（3648㎡），中森明菜（3937㎡）和玩具反斗城（507㎡）； L5以餐饮和休闲娱乐为主的业态分布，吸引了较多的人流。其中60%为儿童童装/玩具类型，餐饮占比30%。 * * 03 ·SWOT分析 ·项目点评 总结 * * SWOT分析 * * SWOT分析 S O T W 区域价值优势：海岸城位处南山中心区的核心地段 项目优势：是南山区唯一一间集商业，购物和休闲娱乐的大型综合体 人流构成优势：聚集以办公、住宅、地铁及目的性消费人群 商家构成主要以中、高端产品为主，缺乏高端以上商家优势，不足以满足区域购买力 项目缺乏特色，主题不鲜明，定位不精准 深圳湾地区在建的50万平的写字楼规划利好，对海岸城有较强商务需求 地铁2号线开通对该区域带来了较大的人流 未来深圳湾居住片区，将有集中商业，并且规划为高端的商务配套，对海岸城有较强的威胁 * * 项目点评 * * 项目点评 海岸城作为南山区第一个商业综合体项目，在经营方面获得了较大的成功。凭着地段天赋，海岸城集商业、办公、剧院、悠闲娱乐、shopping mall和酒店，成功的打造了一站式的集中商业。 高端商家在南山区的各个商场中极其稀缺，但海岸城shopping mall的招商策略仍然没有体现出差异性。而作为南山中心区的首个综合体项目，档次不够是海岸城的最大缺点。 在设计建筑方面，海岸城2个中庭的设计让消费者容易迷路，缺乏指引性。 谢谢观看Thanks! @和双 Shopping Mall - 海岸城 * * ·基本概况 ·区域价值 ·区域交通 业态分布 项目分析 总结 ·业态分布解析 ·经营策略分析 ·SWOT分析 ·项目点评 目 录 * * 01 ·基本概况 ·区域价值 ·配套分析 ·区域交通 项目分析 * * 海岸城基本概况 * * 项目名称 海岸城（coastal city） 开发商 海岸地产 物业管理 海岸物业 开业时间 2007.12.16 占地面积 36908㎡ 建筑面积 约12万㎡ 建筑构成 东、西两座写字楼，海岸城购物中心，风情街 四至交通 东临文心五路，西至文心三路，南为海德一道，北至海德二道 周边公交线路 J1、K204、K113、305、322等 周边地铁站 地铁二号线后海站 停车位 1500 停车收费标准 首2个小时5元，超过2个小时，每小时5元；每天最高收费不超过60元。 扶梯 35 垂直电梯 21 项目基本概况 * * 项目基本概况-建筑构成 写字楼 建筑形态：东、西两座单体写字楼构成 建筑高度：最高155米