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我国房地产调控政策效果的区域差异性 摘要：本文采用事件研究法检验了2010年至2011年间国务院的综合性房地产调控政策对全国商品房交易市场的调控效果。以“国十一条”、“国十条”、“国五条”、“新国八条”为典型独立事件，通过测算国内40个大中城市商品房成交面积的日度数据序列异常收益率，经比较分析得出结论：由于各地居民提前形成政策调整的适应性预期，历次房地产调控政策效果并不显著；更重要的是，房地产调控政策效果在东、中、西部地区商品房交易市场表现出了显著的区域差异性，建议国家在现有的全国性统一政策基础上制定具体的差别化调控政策，以期延长政策效果释放期。 关键词：房地产调控；区域差异；事件研究法 一、引言及文献评述 房地产市场过热已经成为我国宏观经济“十一五”末期面临的一大难题，商品房交易状况也成为居民关注的重要问题。多个中央部委不断推出日趋严厉的调控政策，以市场化手段和行政手段双管齐下来抑制房地产泡沫，然而并非每次政策都能收到预期效果。 由于房地产市场是反应经济周期波动的重要先行指标，而住房作为居民资产的主要保有形式也已成为宏观经济的要素之一，房地产市场与宏观因素的关系正成为新兴的热点问题。房地产投资是总需求的组成部分，同时房价变动也会对投资和消费具有重要的财富效应（Matteo and Raoul，2008），因此国外学者们重点关注的领域是基于利率渠道、信贷渠道和财富效应渠道来诠释房地产市场在货币政策传导机制中的作用（Hasan and Taghavi，2002），也有学者直接分析各类货币政策工具对房地产价格的影响及其效果，这类货币政策既包括数量型工具（如货币供应量、信贷规模等；Matteo，2000），也包括价格型工具（利率、准备金率；Aoki et.al.，2004），采用的技术方法均以时间序列模型为主。另有一批学者从房地产异质性的特征出发，都得出了无差别的货币政策对国内各地房地产市场作用效果存在区域差异这一结论（Michael and Scott，2001；Vansteenkiste，2006；Negro and Otrok，2007）。 相较之下，国内学者对该问题的研究受制于我国房地产市场的发展水平而显得滞后。绝大多数学者都区分了货币政策的类型，使用的技术手段都属于动态方法（如时间序列方法），部分学者使用了静态方法（如联立方程、面板模型），由此得出的结论也存在明显分化。近 年来，学者们逐渐开始运用事件研究法探讨政府宏观政策对房地产市场的影响。马君潞和武岳（2008）针对中央各部委在2002年1月1日至2007年9月30日期间出台的20项房地产行政调控政策进行分析，结论是行政调控对房地产上市公司具有负的股东财富效应。曹国华和喻震（2011）检验了1999年4季度至2010年3季度我国政府的行政调控政策和利率政策效果，结果发现连续加息的货币政策比行政直接调控政策效果更好。郭琨等（2012）实证研究了“京十二条”房地产调控政策对首都期房和现房交易额确实具有显著影响，并且其效果强于全国性调控政策。当然，我国房地产市场也存在明显的地区非均衡性。余华义（2010）利用35个大中城市数据构建动态面板模型，发现信贷政策对中西部地区房价的作用效果弱于东部地区。 通过梳理文献可以看到：首先，在研究侧重点上，很少有学者关注货币政策对各地房地产市场调控效果所存在的区域差异性；其次，在政策类型的划分上，以讨论货币金融政策居多，较少关注综合性调控政策的影响，由于主要的几次综合性房地产调控政策既包含了行政性措施，又包含了货币性措施，而实证手段往往难以将每种类型的调控政策效果明确剥离开来，研究综合性调控政策的效果显得更有价值；另外，在研究方法上，事件研究法的运用还有待深入。因此，本文将采用事件研究法对2010—2011年国务院颁布的最为严厉的四次综合性房地产调控政策效果进行全面实证分析，所关注的市场类型为商品房交易市场。主要解决以下问题：第一，2010年至2011年我国综合性房地产调控政策对国内不同地域的商品房市场能否产生显著的政策效果？第二，这些调控政策的效果是否存在着区域差异性，且差异性的表现如何？本文将尝试做出如下贡献：一是将样本范围扩展至全国主要城市，并以高频率的日度数据进行实证；二是首次运用事件研究法来探讨我国综合性房地产政策对各地区商品房市场调控效果的差异性。 二、计量方法与模型 本文将遵循国外学术界普遍采用的事件研究法进行研究。该方法是根据某一事件发生前后的统计数据，采用特定技术测度该事件影响的一种定量分析方法（干杏娣等，2007）。其原理在于，如果市场是理性的，那么某事件的影响就会迅速反映在资产价格上，因而可以通过观测一段相对短暂时期内的价格表现来衡量该事件的经济影响（刘红忠，2003）。实际上，事件研究法是对特定原假设进行的一般检验，原