旧城改造投资基金运作机制的分析.pdf

Master Degree Dissertation of Chongqing University The Research on the Operating Mechanism of Old Reconstruction Investment Funds Master’s Degree Candidate: He Xueli Supervisor: Prof. Fu Hongyuan Major: Land Resource Management Faculty of Construction Management and Real Estate Chongqing University October 2007 摘 要 旧城改造是指随着城市经济的发展，为适应已批准的本轮城市详细规划的需 求而实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线、工矿、企业、 商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建等。实施旧城改 造可实现土地节约化利用，改善旧城居住环境，防止经济滑坡和产业空洞化，提 升城市形象，使城市功能和结构布局趋于合理。 然后旧城改造面临一系列问题，包括资金、土地置换、拆迁补偿、拆迁安置、 就业安置以及古城保护等，所有问题以资金为主线。按照传统的融资模式，旧城 改造资金以城市政府财政投入和银行贷款为主，无论是从资金需要还是风险控制 来说，传统融资模式都远不能满足投资需求，庞大的资金缺口需要旧城改造融资 模式创新。面对旧城改造商机，综合实力较强的房地产开发商已通过证券市场、 信托基金等模式筹集资金参与旧城改造，获取了大笔的开发利润，但城市居民和 拆迁户却无缘于经营城市的成果。 本文借鉴产业基金、房地产信托基金和 PPP 融资思路，构建旧城改造投资基 金，筹集居民储蓄、部分拆迁补偿费、企业资金以及其他闲散资金用于旧城改造。 旧城改造投资基金，一方面可拓宽旧城改造的资金渠道，填补旧城改造的资金缺 口，加快城市建设速度，另一方面可让城市居民、拆迁户享受城市经营成果，起 到了收入再次分配的作用，同时也缓解由于旧城改造拆迁工作引起的社会矛盾。 本文首先介绍了旧城改造投资基金的理论基础，包括产业基金、房地产投资 信托基金和 PPP 融资模式；然后论述了旧城改造投资基金的角色定位、产品设计 思路、运作机制、盈利模式；基于运作机制下设计了旧城改造投资基金的内部与 外部组织架构、资金的来源,并针对不同的投资者设计了不同的激励机制和投资赎 回机制；基于盈利模式下，设计了旧城改造投资基金的投资流程、投资企业评估 体系、投资项目评估体系和资金退出机制。 由于旧城改造属于商业行为，必然面临诸多风险，为此，本文详细分析了旧 城改造投资基金在运作过程中的风险，并针对风险设计了外部风险控制体系和内 部风险控制体系。为确保投资者利益，本文吸取了三亚地产投资券的失败教训， 引入双重担保制度和投资企业抵押制度。本文最后引入了成都市统建办旧城改造 安置房项目资金信托计划和三亚地产投资券的实际运作案例，分析其运作的成功 之道，为旧城改造投资基金的成功运作添砖加瓦。 关键词：旧城改造，投资基金，运作机制，房地产，风险控制 ABSTRACT With the development of city economic, to adapt to the current city’s detailed planning which have been approved, old city reconstruction is that expanding and lines changing of urban infrastructure, relocation and reconstruction of mining, business, commerce and house, Addition of public green space and th