房地产企业务基础培训.pptVIP

房地产企业税务基础 房地产企业主要税种 1、印花税 2、契税 3、营业税金及附加 4、土地使用税 5、土地增值税 6、印花税 7、所得税 印花税定义：以经济活动中和交往中书立、领受应税凭证的行为为征税对象的征收的税。 书立：指签订合同、立据等需要签字盖章 领受：指领用账簿、营业执照、权利许可证等。 特点 1、范围广 2、税率低 3、自行贴花纳税 4、多缴不退不抵 5、合同签定的当事人都需缴税 另外，房地产企业的营业执照、土地证、房屋产权证等权利许可证按每件5元缴税。 印花税税率较低，而且一般都是按合同价计算缴税，因此印花税在房地产企业涉及的税种中属于金额和规避可能性都比较小的税种。 契税定义：在中国境内以转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种税 征税对象： 1、国有土地使用权出让 2、国有土地使用权转让包括出售、赠与和交换 3、房屋买卖 纳税人、税率、应税额 纳税人：产权承受方 税 率：全国各省不同，陕西省契税税率3% 计税依据：以房屋、土地成交价格（合同价）为征税依据。赠与：由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为征税依据。 应税金额=计税依据*税率 房地产开发企业购买土地，产权由国家转移至企业，故企业需缴纳契税。而销售房屋时，产权承受方为购买者，故契税缴纳方为购房客户。 营业税及附加 营业税定义： 以我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象而征收的一种商品劳务税。 房地产行业在中国境内转让无形资产或销售不动产应缴纳营业税。其税率按税法规定为5%。 计税依据： 营业税的计税依据为营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收代垫款项、罚息及其他性质的价外收费。 房地产企业营业税计税依据一般为房屋销售收入及转让土地使用权的收入。因违约取得的赔偿收入及代收代付项目（如收取的天然气费用、有线电视安装费和办证费用等代收代付费用）都应并入营业额中征收营业税。 税率 房地产企业转让土地使用权或销售商品房取得的收入按营业额的5%的税率计提营业税。 城建税：如纳税人所在地为市区需按营业税的7%缴纳城建税，所在地在县镇的税率为5%，其他的税率为1%。 教育税及地方教育税附加：按营业税的3%缴纳教育税附加，按营业税的2%缴纳地方教育税附加。 土地增值税 定义：对有偿转让土地所有权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 计税依据：以房地产的增值额为计税依据。增值额是转让房地产的收入减去税法规定准予扣除的项目金额后的余额。 土地增值税按超率累计税率，实行分级计税。增值率越高，缴税越多。增值率等于收入减去准予扣除项目的余额在除以扣除项目的金额。 （三）、房地产开发费用。包含两部分 1、房地产开发费用中销售、管理费用。按上述（一）（二）项（即取得土地所支付资金与房地产开发成本)之和的5%以内扣除。 2、房地产开发费用中财务费用的利息支出扣除有两种扣除方式 A:凡利息能按项目进行分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，超过部分不准允扣除。 B、利息支出不能按项目分摊或不能提供金融机构证明的，按上述（一） （二）规定计算金额之和的5%以内扣除。 （四）税金。包括主营业务税金及附加，印花税因列入在管理费用，故在此不允许单独扣除。 （五）其他扣除项目。对于从事房地产开发的纳税人可按上述（一）（二）项规定计算金额之和的20%以内扣除。此条款只适用于从事房地产开发的纳税人。 （六）旧房及建筑物评估价格。一般企业不涉及，故在此不详细说明了。 土地增值税的计算方法 应纳税额=∑（每级距的土地增值额*适用税率） 土地增值额=应税收入-可扣除项目金额 增值率=土地增值额/可扣除项目金额 应税额=土地增值额*增值率适用的税率（见下表） 土地增值税的缴纳采用的是超率累进税率法 1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 4、增值额超过扣除项目金额