郑汴路项目建设建议书.docVIP

郑汴路项目建议书 目 录 一、宗地概况 3 二、区域环境描述 4 三、区域房地产市场特征 6 四、区域商业环境及区域性商业中心研究结论 10 五、项目产品方向判断 14 六、结论及建议 23 附表一：方案一投资估算收益表 附表二：方案二投资估算收益表 附表三：方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表 附图一：宗地平面图一、宗地概况 1、宗地位置 宗地位于郑州市管城区内。宗地西临东明路、南临郑汴路，东临未来大道，北侧毗邻东明花园住宅小区，地块呈规则长方形，总占地面积86.63亩。（宗地平面图见附图一） 2、场地概况 目前地面附着物为多层家属楼、厂方、平房和宾馆，其中临郑汴路有三栋多层住宅（约17000平方米，住户约170余户）占据了大量的临街面。其它区域地面附着物均不超过3层 。另只需对水电等设施适当增容就能达到项目开发建设的“三通一平”要求。 3、相关拆迁事宜 目前拆迁分为三块： I、原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易； II、地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿223万元，其中补偿原市场商户28万元，补偿国林公司195万元； III、临郑汴路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高（预计超过3000万元），本方案未考虑拆迁事宜。 4、宗地特征描述 （1）处在中心城区，旺盛人气有保证； （2）地块三面临城市干道，商业价值凸显； （3）项目地块面积不大，成长