南宁国际金融中心报告定量定位报告.ppt

地王之质 绝版地带，雄踞北部湾CBD三核心区位，整体交通通畅，有利于打造地标形象 本项目作为南宁超高地标，影响力强 城市之巅，独享360度环景，其景观价值独一无二 本项目具有综合体物业联动价值 本项目具有规模效应 东盟商务区与会展中心距本项目较近，给项目各物业带来新的发展机会 车辆经民族大道、竹溪大道、金浦路、汇春路进入项目 民族大道是南宁市的重点打造的景观大道也是城市的主干道 琅东CBD位于本项目的西北处，人流可经民族大道、金湖路达到本项目 会展中心与东盟商务区位于项目的东侧，人流可经民族大道到达本项目 竹溪大道是南宁内环快速干道，交通便捷通畅 北部湾经济区效应 09年北部湾经济区（南宁、北海、防城港、钦州四市）国内生产总值比上年增长15.9%，增速比全区高2个百分点；规模以上工业增加值增长20.7%，比全区高2.5个百分点；全社会固定资产投资增长54.8%，比全区高4个百分点；社会消费品零售总额增长19.7%，比全区高0.4个百分点；税收收入增长额为11.77亿元，占全区国税系统组织税收收入增长额23.98亿元的49.08%。 首套房付90平方米以上付30%，利率提高至8.5折； 第二套房付50%，且以家庭为单位认定第二套房，利率提高1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 投资型产品受到打压，一方面是通过提高首付比例，另一方面是通过对投资地域的限制，这对本项目酒店式公寓的发展影响较大。 但是对于高端或中高端客户群体，一方面为了避免二次换房带来的高首付压力，尽量一次性到位，选择大面积户型；另一方面，我们认为，高端的客户对首付的承受力更强，追求物业品质与舒适性是唯一目标，选择大面积户型的可能性更大，所以对本次政策的影响反而更小； 背景：2008年1月16日，国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》。国家发改委通知强调指出：广西北部湾经济区是我国西部大开发和面向东盟开放合作的重点地区，对于国家实施区域发展总体战略和互利共赢的开放战略具有重要意义。 战略定位：建设成为重要国际区域经济合作区。 发展目标：经过10到15年的努力，建设成为我国沿海重要经济增长区域，在西部地区率先实现全面建设小康社会目标 南宁组团：发展商贸业和金融、会展、物流和高技术产业等现代服务业，成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市 市域公路网规划 第一层次：市域高速公路网形成由7条高速公路构成的“环形放射状”结构。第二层次：由中心城通往周边县城及重要工业基地的6条一级公路。 铁路发展规划 建设南凭铁路复线，南昆铁路复线，南防线复线；规划南柳城际铁路和南广高速铁路；预留新南宁至北海城际铁路通道。全面扩容改造南宁铁路枢纽。 ——支撑写字楼物业发展 高档酒店式公寓属于市场空白； 商务公寓市场冷热不均，琅东CBD需求旺盛，供应不足；其它区域虽然销售情况总体表现良好，但入住率不高；产品提升空间较大； 普通住宅公寓市场供应相对较多，通过名校和地段（投资升值潜力）等作为销售卖点，销售情况也良好，但普通住宅公寓受租金、功能、产品附加值等的限制，物业价值增长空间有限。 寻找南宁高端置业人群特征 需求——据初步统计，从2004年至今南宁别墅供应总量约86万平方米,平均每年上市约12-13万平方米,总体销售率达到80%以上,显示南宁有相当数量的高端住房消费人群，这样一批财富金字塔顶端人群对享受型住宅存在较强需求。 分布——南宁的别墅分布主要分布在青秀区。一般来说，越靠近市中心、景观越好，越受到客户的欢迎，在售价和销售速度上的表现也越抢眼，如昊壮一品尊府就是典型案例；远离市中心的别墅项目若社区大、配套全，也有较好的市场表现，如嘉和城。位置较偏、物业管理不尽如人意的别墅项目销售速度通常较慢。 客户——别墅客户以本地和周边县市人群为主，职业多为私企业主和高官。购买目的以自住为主；其中还有北方人在南宁购买别墅有相当一部分是用来作为冬天度假的，充分显示南宁的宜居环境颇具市场吸引力。 未来趋势——总体来看南宁别墅项目并不多，由于政府对别墅项目用地进行了严格限制，未来南宁别墅项目供应量将会更少，别墅类产品将更加稀缺，价值空间显著。但同时，正因为该物业类型越来越稀缺，但需求较大，高端人群存在，这给一些新型物业带来了机会，如空中别墅。 地段不同：别墅一般位于位置较偏、自然景观较好的区域，高档住宅则不然 主力户型面积不同：别墅主力户型为五房或六房，单套面积在200-600平方米之间；高档住宅主力户型多为二房和三房或四房，单套面积在70-140平方米之间。 价格不同：高档住宅均价为8000-14000元/平方米，总价约为70万-14