上海xx财富中心项目立项可行性论证研究报告.doc

 目 录 1.项目情况 1 1.1地理位置 1 1.2主要经济技术指标 1 1.3地块现状 2 1.4周边环境 2 1.5配套设施 3 2.区域规划情况 4 2.1区域建设规划 4 2.2产业发展规划 5 2.3轨道交通规划 6 2.4区域发展环境比较 6 2.5区域规划总结 8 3.区域办公市场分析 8 3.1宏观背景 8 3.2区域办公竞品分析 9 3.3项目办公客户定位建议 11 3.3项目办公类型定位建议 12 3.4项目办公开工时序建议 12 3.5甲级办公楼租金/售价建议 13 3.6公寓式办公售价建议 15 4.区域商业市场分析 16 4.1宏观背景 16 4.2区域商业分布情况 16 4.4区域商业消费者定位建议 18 4.3项目商业业态定位建议 19 5.项目初步财务评价 21 5.1项目评估说明 21 5.2项目开发经营方案 21 5.3项目总投资估算 22 5.3.1估算参数 22 5.3.2总投资估算 22 5.4项目经营收入估算 23 5.4.1估算参数 23 5.4.2项目经营收入测算 23 5.5项目财务评价 23 5.5.1静态盈利能力 23 5.5.2动态盈利能力 24 5.5.3资金平衡分析 24 5.5.3资金平衡分析 25 5.6项目盈亏平衡分析 26 5.7项目评估结论 26 1.项目情况 1.1地理位置 本项目地块位于普陀区中西部，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处西侧东真北路中环线西倚路曹安路和沪宁高速公路普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。 1.3地块现状 该地块目前为多家汽车企业用地，包括大众维修中心、上海汽车工业机动车置换有限公司、民防真北路停车场、普陀区机动车驾驶员培训部、沪裕钢材仓库等（由于无地块红线范围相关资料，项目位置目前暂定）。现场勘察显示，整个地块较为方正，临路面位于真北路高架及曹安1.4周边环境 地块以西：与真光新村老式住宅区仅一墙之隔，无进出通道。 地块以南：紧贴曹安公路，连通中环线立交桥和沪宁高速，道路情况复杂，来往车辆极多，环境非常嘈杂。同时，由于高架下匝道的影响，使得进入该地块的通路被阻挡，需绕行2、3百米。 地块以东：为真北路，有高架支柱和栅栏阻拦。 地块以北：有如家快捷酒店、少量中低挡餐饮设施及住宅区。 1.5配套设施 交通配套： 项目紧邻真北路中环线、曹安公路、沪宁高速公路三条上海西北侧的交通动脉，可以方便直达市区各处，距离上海虹桥国际机场仅10公里，且周边分布有北安线、727、750、62、323、562、827、947等众多公交线路，交通出行十分便利。 商业配套： 项目周边商业配套较为齐全，拥有百联中环中心、麦德龙、百安居、梅川路欧亚步行街 五大重点区域定位情况 商务 商业 娱乐 真如城市副中心 综合商务中心便利性中心 历史风貌旅游文化区高科技生态商务港苏州河娱乐休闲长三角商务平台大型专业商贸中心都市休闲娱乐中心物流枢纽中心现代服务业集聚区餐饮娱乐原来的M6线，起讫点为环西二大道至金桥2.4重点规划板块发展比较 作为普陀未来重点发展的4个办公板块，真如与其它板块相比优势何在？ 长风生态商贸区 办公120.5㎡，商业30万㎡，酒店式公寓70万。3.普陀区办公市场分析 3.1宏观背景 普陀区写字楼市场相对市区其他行政区发展较为缓慢，目前写字楼供应主要集中在长寿路沿线和中山北路沿线，且以中低档办公物业为主，其中商住型物业也是区域办公市场主导产品。基于普陀区政府的整体规划方向，目前长风、真如、真北地区均是普陀区政府鼓励发展的重点商务区，如前文所述，各区域的发展重点各有特点，目前这三个今后的写字楼重点供应区均处于起步状态，3-5年后将会对普陀区的写字楼市场格局产生重大影响。今后3-5年间，普陀区将是市中心区域内写字楼供应量最大的行政区域。 普陀区2006年共计新增办公楼7.23万㎡，环比下跌63.58%。全年成交办公楼16.15万㎡，环比下跌21.07%。由于写字楼供应结构问题，06年区域写字楼成交均价11293元/㎡，环比下跌11.85%。 普陀区新增企业个数 新增企业类型 2004年新增企业数 2005年新增企业数 2006年新增企业数 私营企业户 1069 1919 2237 内资企业户 273 230 193 “三资”企业家 46 43 52 从普陀区新增企业数量来看，基本保持稳定态势，办公楼市场需求具有一定的保证。基于这样的经济背景，区域内规划的写字楼未来供应量也十分可观。真北、真如、长风共计规划有近300万㎡左右的办公项目，且有国浩、旭辉、长实等诸多实力开发商进入该区域市场，届时竞争将十分激烈。由于市场需求容量有限，本项目规划的办公部分也应及早入市，抢占先机。 3.2区域办公竞品分析 项目名称 开发面积 功能定位