典型项目市场及研究----住宅产业化之精装设计管理.pdf

典型项目市场研究 2010 年 4 月 30 日 (每月一期) 住宅产业化之精装设计管理 房地产设计管理的范畴与定义 精装修设计管理的范畴：涉及房地产开发的全过程。内容包括：从项目概念设计的 跟踪，到项目设计策划中的市场研究研究。从室内设计，部品设计到施工图设计，从施 工现场的配合安装到产品营销说明的制作，以至到后期客服的维修、整改的技术支持等。 精装修设计管理的定义：契合企业的发展战略，锁定项目的营销目标，在符合企业 发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一 系列手段，在住宅产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。 产品的战略：涉及产品的种类、品牌、以及开发运营模式。 产品的策略：契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品 策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段， 在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。 设计管理三大目标：品质保证、进度控制、成本控制。 第一部分 第一模块：整体精装修业务模式分析与探讨 一、目前精装业务模式分类及优缺点 菜单型，由开发商主导，选 1-2 家装饰公司配合，给购房者提供 N 种装修设计 方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是可变化选择的。 在装修实际运作中，程序控制非常严格，供应部、审核部等各部门独立运作，层层 负责。所有精装修内容在合同中详细标注，并加强售后服务的管理，以避免纠纷。 集成型，全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化施工，系统化 管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商， 重点考虑成本优势。 自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监控，既可控制成本，后期交 房也可避免许多不必要的麻烦。 工厂型，全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工 北京市朝阳区三元桥时间国际 6 号楼 802 邮编：100028 Tel: (+86 10) E-mail: info@ 到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消费层面的住宅产品，建立梯度产 品体系设计。否定了精装修就是“毛坯＋装修”。 以万科为例：“万科全面家居解决方案”从项目定位、设计、部品配置、施工到后 期服务的一系列标准体系。精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内 精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。 管理型，以运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统一的技术标准。由 精装项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品研发生产，精装构件工厂化生产与 现场流程拼装。各个环节形成精装住宅产业的共生体系。管理型的精装修可以包含以上 三种业务模式。 比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系。 由总承包商统一管理装修及部品分包商，将装修设计、土建、施工、监理一体化， 共同创造优秀的住宅产品。 二、未来精装系统化管理的发展方向 业务运作系统流程管理 项 项目流程 建筑设计 目 施