南京城市空间重构对土地出让时空演化影响研究.pdfVIP

第34 卷 第2 期 地理科学进展 Vol.34, No.2 2015 年2 月 ProgressinGeography Feb. 2015 南京城市空间重构对土地出让 时空演化影响研究 1,2 1 1 杨叠涵 ，陈江龙 ，袁 丰 (1. 中国科学院南京地理与湖泊研究所, 南京210008 ；2. 中国科学院大学, 北京 100049) 摘 要：城市土地利用格局是城市空间功能演变的结果和空间表现，对两者间关系的探讨是地理学经典研究领 域。本文基于2003-2010 年工业、商服、住宅用地微观出让数据，运用样带分析方法，研究南京市不同用途土地出 让的时空演化及作用机制，着重探析“退二进三”和旧城改造、开发区建设、新城发展等城市空间重构行为对土地出 让区位、规模与土地投标租金的影响。研究表明：总体上，南京市土地出让的空间用途结构和地价分布符合Alonso 经典竞租模式，但也呈现多中心城市的特征；主城区地价水平较高，以小宗、密集的商服与住宅用地出让为主，旧城 改造对提升老城区地价具有明显作用；郊区开发区为工业用地出让的主要区域，由于地价受行政影响较强，工业用 地地价被压低，在同一工业园区空间范围内投标租金曲线呈现扁平化特征；新城通过改善生活生产服务设施，引致 大量土地出让和土地价值提升，呈现一定的产城融合发展态势。 关 键 词：空间重构；土地出让；投标租金；样带法；南京市 1 引言 能的农业区位论应用于城市土地利用结构和地价 分布研究，认为距离市中心越远，土地竞租越低，投 城市土地利用格局是经济社会活动的空间表 标租金曲线斜率最大的使用者因其可以支付更高 现。不同区位、不同用途的土地出让既受到现有土 的地租而获得市中心的土地，斜率次之的则取得市 地利用格局的影响，也是反映土地供求关系最直 中心区外围的土地，从城市中心向外围布局的主要 接、最灵敏的“晴雨表”，并为表征土地利用格局变 经济活动分别为办公活动、制造业、居住和农业(阿 化最直接的指标。研究土地出让时空演化可以为 瑟·奥沙利文, 2003) 。之后，许多学者对该理论进 政府制定土地政策和有效调控土地利用方式提供 行了修正，将环境因素(Robert, 1973) 、开放空间 参考依据(周一星等, 1997; 张景秋等, 2010; 邹利 (Yang et al, 1983; Jim et al, 2010) 、交通条件(Kim 林, 2013) 。因而，城市土地出让研究是经济地理 et al, 2005; Robert et al, 2011; 吴巍等, 2013; 李志 学、城市地理学等学科新兴的研究课题。早期对城 等, 2014)等纳入模型。Mills( 1967)和Muth( 1969)等 市土地利用的研究主要集中在土地利用空间形态 用住房消费代替土地因子，构建出不同区位对住房 上，Burgess 的同心圆模式、Hoyt 的扇形模式、Harris 的竞价曲线。但是，以上理论主要建立在“单中心、 与Ulman 的多中心模式等经典理论是该时期的重 均质平原、完全市场”的理想假设状态下，采用静态 要代表(许学强等, 2009) 。20 世纪以后，在新古典学 分析方法，缺乏对政府主导的城市空间重构行为的 派影响下，学者们侧重研究地租对城市生产和消费 考虑。 区位与规模的影响，提出了中心地理论、廖什景观 20 世纪80 年代以来，中国逐步建立了城市土 理论以及Alonso 的投标租金等理论。Alonso 将杜