第八章房地产估价成本法.ppt

房地产年收入 房地产年成本 0 经济寿命 t 净收益大于零的持续时间 经济寿命对收益性房地产才有意义 对于收益性房地产： 建筑物的经济寿命具体是从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。 建筑物的经济寿命短于其自然寿命 相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。 经济寿命具体可根据建筑物结构的工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。 建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。 估算开发利润应掌握以下几点： 开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费 开发利润应为 而不是 及 平均利润 期望利润 实际利润 3、开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列4种: 1)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本， 相应的利润率称为直接成本利润率 ,即： 2)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用十销售费用， 相应的利润率称为投资利润率，即： 3)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 , 相应的利润率称为成本利润率，即： 4)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 +销售税费+开发利润 = 开发完成后的房地产价值(售价), 相应的利润率称为销售利润率，即： (4)利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。 利用上述房地产价格构成并在销售利润率的情况下求取房地产价值时的公式是： 利润率名称 利润计算基数构成 直接成本利润率 土地取得成本 + 开发成本 投资利润率 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用十销售费用 成本利润率 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 销售利润率 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 +销售税费+开发利润 房地产项目利润率对比表 第三节?????成本法的基本公式 一、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新购建价格-建筑物折旧 针对对象： ①新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） ②旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） 步骤：①搞清房地产价格构成 ②估算各构成部分的金额 ③将各构成部分的金额累加 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发的土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。 公式： 新开发的土地价格=取得待开发土地的成本 +土地开发成本+管理费用+投资利息 +销售费用+销售税费+开发利润 新开发区中某宗土地的估价公式如下: 新开发区某宗土地的单价 = (取得开发区用地的总成本 + 土地开发总成本+ 总管理费用 + 总销售费用 + 总投资利息 + 总销售税费 + 总开发利润)÷(开发区用地总 面积×开发完成后可转让土地面积的比率) ×用途、区位等因素调整系数 见【例8-1】 三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本+土地开发 成本+建筑物建造成本+管理费用 +投资利息+销售费用+销售税费 +开发利润 新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+ 投资利息+销售费用+销售税费 +开发利润 四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格=土地的重新取得价格 +建筑物的重新购建价格-建筑物折旧 ★土地的重新取得价格要注意年限 第四节??????? 重新购建价格 一、重新购建价格的概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 注意： 第一、重新购建价格是估价时点的 第二、重新购建价格是客观的 第三、建筑物的重新购建价格是全新状况 下的价格，未扣除折旧； ★房地产的重新购建价格是在估价时点时的价格 二、重新购建价格的求取思路 　(一)房地重新购建价格的求取思路 一是模拟房地产开发商的房地产开发过程 二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分分别求取土地和建筑物的重新购建价格，再求和。  房地重新购建价格