旅游地产策划规划设计关注7大因素.docVIP

旅游地产策划规划设计应该关注的七大因素----盛方咨询???? 因素一：品质优先——旅游地产离不开旅游与地产的形态组合，笔者以为，狭义上的旅游地产早已存在，任何为旅游服务的基础设施，如游客中心、饭店、娱乐设施等均可纳入旅游地产范围，而广义上的旅游地产则延展了很多，包括新兴的旅游业态，如产权式酒店，分时度假酒店等等，近来更是发展了一批依托旅游景观或旅游产品建设的高档公寓、酒店、会所等。从开发主体上看，旅游地产建设方无外乎两个，其一是以旅游开发为主的企业，由于旅游项目投资汇报周期普遍较长，因此希望通过地产开发或土地运作加快资金回笼。其二是以地产开发为主的企业，核心诉求是土地和房地产，旅游产品不过是提升土地价值或房地产价值的手段之一。笔者认为，旅游地产本无原罪，特别是对于提升旅游服务质量有直接推动作用的旅游基础服务设施，更是应大力提倡。通过旅游产品和旅游资源来提升环境、改善民生，进而促进土地增值本身也没有错。但是作为旅游行业来说，一定要把握自身的行业重点，保持一份清醒和理智。对于依托已有的、特别是具有一定稀缺性和垄断性的自然或文化旅游资源，在其周边进行旅游地产开发，应本着审慎、克制的原则，切不可饮鸩止渴，与虎谋皮，甚至狼狈为奸。降低了旅游资源品质，无异于断送了旅游业可持续发展的前景，成为旅游业的一枚苦果。 旅游与地产是最近一两年来最热的两个行业，关于旅游地产的定义，业界尚未达成共识，流动的业态与固定的业态嫁接后产物究竟是什么，恐怕仍需要时间去检验。国务院去年发布的《关于加快旅游业发展的意见》，对旅游业的地位与作用给予了历史性的突破，明确了旅游业战略性产业的地位，与此同时，《意见》更是赋予了旅游业“人民群众满意的现代服务行业”的定位，可以说旅游行业迎来了一个空前大发展的历史机遇。反观房地产行业，近年来已经成为为富不仁、巧取豪夺、贪污腐败、强奸民意的代名词，不夸张的说，房地产行业已经被广大人民众完成了“妖魔化”的定义。不论旅游地产如何包装，其产品与国家大力引导的保障性、民生性住宅相去甚远，仍然是以投资为主体的高档产品。特别是以自然资源为依托的旅游地产，不可避免的有把优质旅游资源变为权贵们后花园或阳台的嫌疑。土地具有双重属性，首先是其本身的生产承载性，再者是其具有潜在增殖性。在旅游地产项目的开发过程中，土地的潜在增值性是实现企业目标的关键点。同时，准确的预判土地的增值潜力，从战略上判定土地的开发价值，将能够有效平衡政府、企业、居民三方的利益需求，达到土地的战略价值和经济价值的统一。为此提出旅游地产开发过程中的“土地四大价值学说”。其一：土地的景观价值论景观打造是旅游地产开发的先决条件。景观价值主要蕴含在土地的生态物种、土地坡度坡向分布、景观天际线形态、水域生态环境等方面。其中，优良的植被生态是一个地块具备景观价值的基本条件，如果该地块植物物种配比状态优良，可利用水资源充足，便首先可确定其开发的基础景观价值。其次，从地块景观营造的空间角度分析，实施坡度坡向对景观的影响力分析、景观天际线的形态营造、游客的景观视野角度分析。对地块景观价值的判断，需从多角度出发，依据因素权重，实施复合研判。土地的景观价值预测，将为项目中的旅游吸引物构建提供重要依据，是实现综合土地价值的前提其二：土地的居住价值论在旅游地产项目开发中，土地的核心功能是附着其高品质的居住生活空间，所以在土地的综合价值衡量中，居住价值所属的权重值较大。其中，土地的平整性、地块的完整性、适宜建设的土地规模，以及景观视野情况等因素都会影响其居住价值。在实践过程中，主要通过对可建设用地的规模测算、地块的景观附加值测算以及土地的功能承载预判来测定土地可附着的最佳居住价值。通过对土地居住价值的衡量，可以有效地判断地块开发的核心物业类型，同时能够对旅游地产开发的前期效益测算提供重要依据。土地的居住价值衡量是构成土地潜在升值空间的关键要素其三：土地的商业价值论土地商业价值未来将主要影响经营性物业的开发。在旅游地产项目中，经营性物业的开发形态和经营模式是实现土地增值的重要因素。在一个成功的旅游地产项目中，经营性物业必定扮演了旅游吸引物和综合服务体的双重角色。其中，地块的选择和甄选是关键因素，依据不同的环境和土地形态，可开发水上街市、文化商圈、艺术街区、PUB集群、夜间休闲综合体等不同的旅游经营物业模式。同时，在实现其商业价值的过程中，文化要素的融入是成功的关键。对文化的深入挖掘、精细化融入是每个成功的旅游商业模式成功的必要条件。因此，融入了文化内涵的商业模式是实现土地价值最大化的重要保障其四：土地的生态价值论土地的生态价值主要表现在土地的生态适宜性方面。其中比较重要的因素包括：对人体有益的稀有元素、特种水资源、珍惜植物物种、土壤的生态适宜性、特有文化等。通过对珍稀物种的培育、特种资源的保留、特有文化