房地产项目控制控制——第八章《房地产项目风险控制》1.docVIP

第八章 房地产项目风险控制 第一节 项目风险概论 一、风险与项目风险 人们置身于瞬息万变、错综复杂的世界，宇宙万物无论是客观实在的自然界、意识形态的精神世界，还是人类自身的政治、经济、军事、文化活动，都有其无法把握的、突发的、无法控制的一面，人们称其为风险。风险无处不在、无时不有,风险渗透于人类社会的所有领域，几千年的人类文明史，也就是人类与风险的抗争历史。唯一的区别就是随着科学技术的进步，人类自身对风险的认识和规避能力有所增强。 （一）风险的定义及本质 风险存在于一切领域，人们从不同的角度，抱着不同的目的研究风险，就产生了不同的定义。 从风险造成损害的角度，人们把风险定义为：“损害发生的可能性”（法国学者莱曼）、“某种行为具有不确定时，其行为就反映了风险的负担”（美国学者海尼斯）。从风险管理与保险的角度出发，人们又把风险定义为：“客观的不确定性”（美国学者威利特）、“费用、损失或与损害相关的不确定性（美国学者哈迪）。从研究风险的因素出发，人们把风险定义为：“是个人和风险因素的结合体”。从风险预测的研究目的出发，人们又把风险定义为：“是在一定条件下，一定时期内可能产生结果的变动”（美国学者威廉姆斯和海因斯）。从观察和研究风险，以期测度风险的角度出发，有人又把风险定义为：“是可测度的客观概率的大小”（美国学者佩费尔）。 上述定义，从不同的角度描述了风险的概念。经济学上对风险的定义为：“风险是指在特定条件下，在特定时期内，某一事件实际结果偏离预期结果的程度”。这种定义，揭露了风险的如下本质特征。 1、风险存在的客观性 风险是独立于人类意识之外的，不以人的意志为转移的客观存在。人类只能掌握事物运动变化的规律，在有限的时间和空间范围内认识风险因素，并通过风险因素的控制规避和防范风险造成的损失，而不可能完全排险风险。 2、风险存在的普遍性 风险无时不有、无处不在。凡是有人类活动的地方，就有风险。风险存在于人类活动的所有领域和一切地方。风险发生的频率大小以及风险所造成的损失程度因时因地而不同。 3、风险事项发生的随机性 尽管风险无处不在，无时不有，但就任何一件具体的风险事项而言，其发生的时间、地点，以及其具体表现形式，却是随机的。这是因为风险事项发生的原因是错综复杂的，唯有众多的因素共同起作用的结果，才能导致风险的发生。因而，就具体的风险事项而言，其发生是随机的。 4、风险事项的可测可控性 具有随机性的风险事项并不是不可知的。随着人类科学技术水平的提高，某些风险的形成原因、发展规律、影响因素终于被人掌握（如风、雹、雷、电等自然现象所引发的灾害风险），于是人们便具备了预测、防范及局部控制这些灾害的能力。尽管由于人类科学技术水平和认知能力的局限，人类不可彻底消除风险，但只要深入研究其成因和影响因素，我们就能防范风险，规避风险或尽可能减轻风险损失的程度。 （二）项目风险 项目风险是指项目生命周期中可能遇到的风险，即可能导致项目损失的不确定性。 任何项目的计划都是对未来事件的安排，都是基于预测和估计进行的策划。因而，任何项目都存在风险。项目一旦运作，风险因素立即存在。因而项目决策者既需要认真做好项目前期各项准备工作，充分研究各种风险因素，制定有效预防和规避措施，又要充分关注项目运行中的风险控制问题。 风险存在于项目生命周期的每一环节，这是因为，任何一个项目的实现，都将涉及到众多的资源与环境问题，在每一个环节，总存在项目决策者不可控的因素，而建立在估计与预测基础上的计划，一旦遇到这些因素发生某种变化，便立刻影响到项目目标的顺利实现，带来某种程度的风险。 项目风险是经济学领域内研究的，存在于项目经济活动过程中的风险。定义为：“项目投资效果的实际值偏离其期望值的程度”。由此定义可以理解： 1、项目风险研究的是经济学领域，以项目经济活动为对象的风险问题。 2、项目风险既然与具体的项目活动有关，其研究方法就离不开项目的运行特点。因而，风险分析就因对象的差异而分一般项目风险、建设项目风险、房地产项目风险、股票风险等多种形式的风险。 3、项目风险既然是以项目投资效果的实际值与期望值之偏差程度来进行描述的，它除了应具备一般风险的共同特征：客观性、普遍性、随机性和可测可控性外，还应具备项目经济活动应具备的特殊的性质。如影响因素的复杂性、风险与收益的共生性（风险程度越大，要求的投资收益率越高）等等。 项目风险是基于不确性基础之上的，这类问题的研究通常采用概率统计的方法，即每个项目的风险还可定义为不确定性和后果（损失）的函数，即如下函数关系式成立。 风险=f（事件、不确定性、后果） 风险研究中另一个关注的对象为风险因素（即风险原因），人们称之为风险源。特定的风险将随着人们对风险源认知程度的提高而减少，最终实现有效地规避。因而，项目风险虽然是无可可避免的客观存在，然