地产插班生 调控下行业新丁面临融资之痛.docVIP

房地产是一座围城。在窥视者的眼中，这里流传着一夜暴富的神话，想象出掘金浪潮中的浮世绘；但它同 样是吞噬资金的黑洞，庞大的系统和繁杂的产业链条，让它成为最高风险的赌博。 　　每一次调控的袭来，意味着地产格局的重新洗牌，消费者的观望抉择，让马太效应无限放大，小鱼可 能被大鱼吃掉；但对于这个土地就是一切根源所在的行业，大型开发商因为顾虑而在土地市场上的手脚束 缚，又无异于一个机会，造就新势力的崛起。 　　而下面所说的故事，是东莞楼市中，新一代掘金者的崛起之路。他们的经历，实际上是剥开这个行业 内幕最好的范本，而他们身后，更代表了中国经济激变所遇到的碰撞和纠结。 从做实业到投身房地产 　　新势力们与成熟房企最大的差异所在：“他们通常抱着做精品的态度入市，像对自己的孩子一样，感 情很深，样样亲力亲为，期望值也很高。” 　　上午九点半，常平天御项目的样板房里一片嘈杂，工人们把还没来得及拆封的家具抬进房间内，顾不 上打扫地上的灰尘，此时，距离原定开放板房的计划不到半小时。 　　赵振明在几个样板房之间走来走去，一边指挥搬运工们如何安置这些家具，一边联系工程部，他刚知 道电梯可能无法直达样板房。赵振明是天御项目的开发商、苏豪房地产开发有限公司的主席，也就是楼盘 的“大老板”。 　　当天一位行家评价，换做成熟的开发商，这种事情不太可能发生。这话一语双关，指的是这般紧张的 准备情况，还有大老板亲自上场的阵势。地产对于赵振明来说，是一个全新的科目———他刚刚从实业转 投房地产，天御是他的第一个项目。 　　东莞的房地产市场，常常让开发商失望，比起佛山、珠海等珠三角兄弟城市，购买热情不足，价格相 对低位且长期维稳。但同时，却也是新势力崛起的乐土，充足的土地储备，相对较低的拿地成本，这个城 市庞大的G D P，也让他们愿意来这里赌一把。 　　在迅速崛起的新势力中，赵振明代表了一种普遍的心态和参与度。和所有第一次做房地产的开发商一 样，他像对待自己的孩子一样对待楼盘，参与每一个环节，甚至细节到挑选电梯间的装饰物。他将自己在 国外每个城市中看到的元素搬回来，以至于预算不断地超支，而且每一笔增加款项以7位数起跳。 　　他其中一个供应商、日立电梯东莞分公司总经理刘轩证实了这种“挑剔”，比起成熟地产商严格的成 本控制，赵振明几乎用理想化来做楼盘。他用了最贵的电梯，为了上观光电梯视觉不受横梁的阻碍，他改 用了拉梁方式，仅此改动就为工程增加了数百万的预算。 　　东莞中原地产董事总经理王英君认为这正是新势力们与成熟房企最大的差异所在：“他们通常抱着做 精品的态度入市，像对自己的孩子一样，感情很深，样样亲力亲为，期望值也很高。”项目的开发成熟， 伴随着运营的成熟，大型开发商从土地评估，到设计定位、营销售后，都是相对独立完善的团队，模块的 成熟才让每个环节成熟起来，他们以市场为依据，分析一个项目的定位，而这些新成员，则更多以自己以 往的经验去判断市场和受众。 实业已死？ 　　“现在做实业的收益已经在一个非常低的位置，大概3%到5%左右，但是地产的收益最少是实业的两倍 以上，我们预计在10%左右。” 　　更深入一些去研究这些新晋开发商的背景，实际上都有一个相通的特点———全部来自实业领域。实 业环境的恶化、企业达到边际效应递减值寻求多元化发展，成为他们进入地产界的原因之一。 　　赵振明坦言实业的利润在不断地下滑，20年前，同一样产品出口的价格是3 .5美金，如今原材料、人 力成本增长和通货膨胀后，商品价格反而下滑至2.1美金。 　　“现在做实业的收益已经在一个非常低的位置，大概3%-5%，但是地产的收益最少是实业的两倍以上 ，我们预计在10%左右。”采访中，吕滋立一直强调一个略微老派的词汇“实业救国”。 　　他代表了这些“新丁”的思维———地产是企业多元化发展的出路之一，但实业还是得做，毕竟那是 饭碗。“现在一套房子消灭一个中产阶级，但是国家靠什么来养活人———实业而不是地产，市民买了房 子，靠什么来还债、靠什么来持续———还是实业。” 　　那么，为什么他们都选择东莞作为房地产的起步点？“我们在珠三角其他城市有寻找过机会，但经济 活力相似的城市之中，东莞的拿地成本最低。”陈泽绵原本更偏向在大本营潮汕地区拿地，但是在房价快 速上升之下，土地成本也进入快速上涨通道，“随便一块地，一亩地的成本也要六七百万，相比之下，东 莞房价较为稳定，土地的泡沫也相对较少，对于小型开发商来说，成本更容易控制。” 搞房地产有多难？ 　　每个行业都会经历大浪淘沙，但地产这个号称最复杂的行业，与一个区域上至行政机构、下至数十个 产业链环环相扣，同样也象征了更稳固的根基，只要踏足没有人愿意轻易退出。 　　赵振明在东莞办厂20年，在实业领域中做到翘楚，但企业达到这种规模