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第七讲写字楼市场 一、什么是写字楼？ 写字楼原意：指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。 RhodesKan （1971）：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理” 写字楼就是我国通称的办公楼：是指国家机关、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构。 从市场的角度：写字楼是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。 写字楼的业主：要以行之有效的物业管理，以出租经营的方式达到物业保值、增值和收益的目的。 写字楼的使用者：是指能够支付租金的，进行管理、技术、专业服务和文书处理的经济实体，如金融机构、贸易和咨询服务公司等。 二、现代写字楼的基本特点？ 现代写字楼具有以下特点： 一般性特征： (1)所处区位好，规模大。 （2）多为现代化的高层建筑。 （3)功能齐全、配套设施完善。 (4)多由专业物业管理企业管理。 写字楼投资特点： (1)从长期来看，写字楼投资受国家和地方经济影响较大。 (2)写字楼开发投资具有较强的投机性。 (3)写字楼投资受地理位置影响大。 分类 按建筑面积分类： 可将写字楼分为小型、中型和大型写字楼。 小型写字楼：建筑面积在1万m2以下。 中型写字楼：建筑面积在1万--3万m2。 大型写字楼：建筑面积在3万m2以上，有些大型写字楼的建筑面积10万m2以上。 按使用功能分类： (1)单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能（如展示厅、餐饮等）； （2)商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿； (3)综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。 分类 按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力分类： 甲级写字楼：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑相媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务。 乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 丙级写字楼：已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收人承租人的需求，并与其租金支付能力相适应，相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。 甲级或5A写字楼主要有如下标准： 第一，黄金区位。 第二，超大规模。 第三，建筑文化。 第四，硬件设施。 第五，软件服务。 上海写字楼 三、写字楼市场分析 写字楼市场的特点： (1)市场波动剧烈。 (2)写字楼需求变动大，调整迅速。 (3)供给周期的独立性。 写字楼市场的需求预测 (1)测算每个雇员占用的物业面积 (2)通过租赁活动和市场吸纳量来预测市场需求 写字楼物业的供给分析 分析供应情况应包括三个方面：存量物业、将来会建成的物业和物业空置率。 首先要了解市场区域中现存的写字楼物业和已经宣布要开发的项目。写字楼物业最基本的特征是建筑质量或者等级，这需要根据各种不同的特点，包括楼房的位置、设计风格和附带的设施等来评定。同时从其他角度对写字楼物业分类也是很有用的，如规模、样式、位置、出租率和租期、业主、租户性质、建筑体系的类型和质量以及涉及到的服务设施等，其中租户性质指物业由业主本身使用还是向外出租、单租户还是多租户。把建筑物按照这些物业特点分类不仅可以掌握供应状况，还可以得到关于当地写字楼物业需求的信息。 实地考察内容： (1)建筑物外观特点 ①建筑物有多少层？位于街道的中部还是拐角处？ ②通向建筑物和停车场的道路是否方便畅通？转弯标志与建筑物的方向 一致吗？ ③在街上或高速公路上能看到该建筑物吗？ ④周围的建筑物用途一致吗？通常写字楼群的中心位置很受租户欢迎。 ⑤建筑物的外观有吸引力吗？是否得到了妥善的维护？周围的景观如何？ ⑥停车场状况？ ⑦建筑物的外装修是什么材料?