安丘市大汶河南岸地块项目定位及产品建议报告.ppt

2012年推售计划 目标：销售额8200万！ 推售房源： 沿长安路主入口北侧三栋和主入口南侧一栋，主入口内一栋23层。共计房源约516套。 回款计划： 一期一批次产品8月开盘，看盘实现销售额4000万，实际回款1500万。 9月销售2000万，实际回款1200万。 10月销售1000万，实际回款600万。 11-12月销售额1500万，实际回款800万。 共计回款：4100万。 计划制定原则： 1 遵循安丘市场规律。项目月均去化20套左右，单日上客量不足10批。 2 房地产销售成功率原则。根据我公司对泰安、邹平、寿光等地操盘情况来看，现阶段房地产谈客成功率不足6%。 以此推断，本案实现8200万销售额，需要去化近200套房源，5-12月销售，约均销售达25套，按照成功率测算，需要实现3000批以上客户，按照单日上客测算，平均每天需12.5批有效客户。遵照这一规律，可以看出，此计划的制定是较为理想。 认真负责，精准策略！ 遵循行业发展规律，实现最大价值。我公司愿意为贵公司提供更为广泛的增值服务！ 1 我方期望贵公司以及项目设计单位一起，三房碰头，从市场供需情况出发，合理优化产品户型； 2 真诚服务，精诚协作，我贵公司对本案的期许和现实意义以做充足预估，敬请贵公司提出合作建议及项目推进策略，以便我方快速的就本案发展，就贵公司要求做出快速反映。 愿与您携手, 共同打拼出安丘房产的春天！ 谢谢 优点 全部户型客厅附赠270度观景窗和观景阳台 全部主卧南向设置、所有卧室附赠凸窗 客厅观景窗 凸窗 一期开发户型推荐建议 A、D为3室2厅2卫 建面110-120㎡ B、C为3室2厅1卫 建面100-110㎡ 优点 全部户型客厅附赠大面积观景花园阳台 全部主卧、客厅南向设置、所有卧室附赠凸窗 观景花园阳台 凸窗 一期开发户型推荐建议 L户型、M户型均为3居2厅2卫，建筑面积约为140平米左右 南北通透，大面积采光凸窗 户型方正实用 全部户型设置多功能房 主卧独立套间，双卧和客厅纯南向设计，阳光充足 一期开发户型推荐建议 优点： 户型方正实用 全部户型设置多功能房 主卧独立套间、步入式衣柜 双卧纯南向设计，阳光充足 83.78平米 2居2卫 132平米 3居2卫 132平米 3居2卫 多功能房 独立主卧 一期开发户型推荐建议 项目界定 客户分析 市场分析 问题结构性解析 项目定位 产品建议 问题确定及发展战略 目标梳理 项目研究思路 静态价格预测及营销策略 启动策略 回款计划 无战略 不品牌 诉求策略 营销策略（本末倒置策略） 推售策略 执行策略 经济层面 产品层面 精神层面 形象建立期精神诉求为主，产品诉求辅，尽量避免宣传价格。 热销期“产品诉求”包括面积、细节与建筑品质为诉求重点，形象退居植入性，开始宣传价格 销售进入平稳期，“产品、价格、形象”诉求可均衡发展 精神层面：塑造楼盘的性格，帮助客户客户“对号入座”。 产品层面：建筑规划、产品细节、都市生活方式等一系列产品利益点。 经济层面：传递产品价格、性价比等信息，取得客户心理价位与产品价值的平衡点。 依据项目纵向发展： 形象期——以“滨河国际居住生活”诉求为主，建立强烈的市场识别，辅助以“产品细节” ，树立项目的突出形象。 热销期——重点阐述“滨河”生活方式，上升至重要地位，重点阐述项目产品细节与品质，辅以“经济诉求”传递性价比，并兼顾“精神诉求”，维持形象。 平稳期——产品、精神、经济诉求均衡发展。 项目发展 （一）诉求策略 项目定位： 首席滨河国际都市生活体，缔造一座城市的向往 推广主题 享在汶河畔，醉在繁华里 不舍城市繁华，不离悠然生态，人文府邸动静随心自在从容 形象建立期——高调告知“滨河国际生活在安丘”！ 报广——享在汶河畔，醉在繁华里 不舍城市繁华，不离悠然生态，人文府邸动静随心自在从容 首席滨河国际生活/水景高层/中心生活/风情商业街 高炮——世界很大，从这里出发。 首席滨河城市生活，缔造一座城市的向往 软文——《我的世界观，你的汶河畔》 谁说占有的只是房子？其实是整个世界！ 形象期： 高炮：纯味滨河气质，纯粹都市生活 围挡1——滨河都市生活风格 感性诉求 一部邻里守望，三气合一的原味滨河大宅！ 一次嗅觉沿着，探寻生命真味的都市风情之旅！ 一场心灵踏着，泰晤河畔回归生活原义的动情发现！ 一段珍藏记忆，深处发酵并美妙友居生活体验 ！ 一种凝结人文，绽放醇厚的文化魅力教育之城！ 围挡2——产品卖点诉求 开发商品牌：不尚炫耀张扬，永盛地产吐纳百川自成风度 项目环境：不舍悠然生态，赏红色工艺都市纯美 项目地段：不离城市繁华，尽享高舒适国际生态社区 教育资源：不