《2地产及企划卷1p中国地产开发、评估、管理》.pdf

第 二 卷 地产·企划 第 一 篇 中国地产开发、 评估、管理 第一篇 中国地产开发、评估、管理 第一章 地产基础知识 第一节 地产概述 一、土地和地产 （一）土地的涵义 （）英国经济学家马歇尔在其 《经济学原理》中，对土地的定义是这样下的： ! “土地是指大自然为帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠与的物质 和力量。” （）美国伊利和莫尔豪斯在其 《土地经济学原理》中认为：“经济学家所使用 的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。它的意义不仅是指土地的表 面，因为它还包含地面上下的东西。水的本身就被看成是土地，因为它是一种自然 资源。经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西。” （）在中国学者周诚教授主编的 《土地经济学》中，把土地定义为：“土地是 # 由地球表面的陆地部分 （包括陆地、内陆、水域和海涂）以上和以下的一定幅度的 空间 （包括大气层和地壳）中的自然物 （包括空气、水、土壤、生物、砂砾、岩 石、矿物）及人类活动的某些结果所组成的自然—经济综合体。” （）在中国学者毕宝德教授主编的 《土地经常学》中，有这样的观点：“土地 $ 的确切概念应该是，土地是由地球一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空 气和植被等构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。” （）在中国学者王万茂教授主编的 《土地资源管理学》中，指出 “土地概念有 % 狭义和广义之分。狭义的土地系指地球表面的陆地部分；广义的土地系指土壤、气 候、地貌、岩石、生物和水文等因素组成的自然历史综合体，同时还包括人类过去 !! ! 中国房地产实用百科全书 和现在生产活动的成果”。 （）美国巴洛维教授在其 《土地资源经济学—不动产经济学》中，从经济角度 ! 对土地所下的定义为：“受控制的附着于地球表面的，自然和人工资源的总和”。并 认为土地一词往往有不同的含义，根据所使用的环境和内容，“人们主要把土地视 为空间；自然界；一种生产要素；一种消费品；位置；财产；资本”。 联合国粮农组织对土地定义为：“包含地球特定地域表面及其以上和以下的大 气、土壤及基础地质、水文和植物”。 从上面不同的土地定义中可以看出，人们大都把土地首先看成是自然产物，由 于这种自然产物难以和后来的人类劳动投入截然分开，于是这些附着于土地上的人 类劳动投入也成了土地的构成部分。尽管如此，还是有两点要注意：!土地虽是自 然产物，并有一定的时间空间范围，但它不应包括矿产资源； 难以分开的人类劳 动投入是土地的构成部分，但地面上的建筑物却不一定能归于土地内。本文所使用 的土地的概念是指地球陆地表面、水面和滩涂部分，大自然为人类的生产、生活所 提供的地球表面的空间。 （二）地产的涵义 我国学者对 “地产”的定义很多，例如： （）地产 “即土地产业，包括住宅或非住宅附着物的土地，和已开发或待开发 的可以作为建筑地被使用的土地”。这种说法有些语病，“产业”是一个抽象名词， 而土地是具体物质名词，抽象名词和具体物质名词之间的关系不应是上述这种包括 关系。把上述句子简化，就是：地产即土地产业，包括各种土地，这显然有些文理