谢国成：不动产物权善意取得.docVIP

不动产物权的善意取得 谢国成律师 摘要：《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日施行该法明确规定了不动产物权的善意取得制度，最大限度的保护善意第三人的利益，完善我国原有的物权法制度。该制度的建立有利于维护正常的市场交易关系，促进社会经济秩序之稳定，从而有利于促进社会主义市场经济快速有序地发展。 一、不动产善意取得制度在我国法律上的确立 在传统的善意取得的理论中，善意取得制度只适用于动产而不适用不动产。我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定了共同共有财产的善意取得 此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其实质是指共同共有的不动产，而且主要是指共同共有的房屋。由此可见，我国实际上已经承认了不动产的善意取得。2007年10月1日施行无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定无权处分是指无处分权人未经处分权人（原权利人）授权或同意而以自己名义擅自处分他人财产权利的物权行为。其具体包括以下几种情况：（1）自始无权处分。如不动产共有人未经他共有人同意而处分共有物。（2）转让人本有权处分，但嗣后因某种原因丧失处分权。如不动产买受人取得不动产后再将该不动产转让，但前转让人撤消合同或前合同本身无效。受让人须为善意信赖登记在民法上，“善意”主要指不知情，即行为人不知或不可能知道存在足以影响其法律行为效力的事实的一种主观心理状态。善意的判断陆与周系夫妻关系，共同拥有房屋一套，该房屋产权证上所有权人一栏为陆。陆在未妻子同意的情况下，经中介，陆将上述房屋出售给叶叶按约支付了全部购房款并实际入住，委托处理该房屋转让事宜，与均在房地产转让登记申请表上签字。周发现叶居住在自己房屋内即报警，安派出所出警后，责成暂停过户。叶将和周起诉到法院认为其与被告陆签订的协议有效，原告已交付了房款并实际入住，两被告应办理讼争房屋过户手续，并赔偿原告损失。被告陆未答辩。被告周辨称，原告与被告陆签订的其不知，该房屋系两被告共有，被告陆私自处分共有房屋，应属无效。 　　判断标准。本人为受让人者，以本人为判断标准。即只有本人在交易时为善意，才可适用善意取得。以法定代理人代为受让者，以法定代理人为判断标准。以代理人为交易者，是否为善意以代理人为判断。但如果其交易是依照本人所指示意思而为时，是否为善意，应以本人为判断标准若中介公司恶意是否影响对受让人善意的认定笔者认为应视具体情况而定。如果中介公司的服务内容仅为提供中介信息，主要交易为当事人双方而为，则应以；如果中介公司不但提供了中介信息，而且还代理受让人行使了实体交易行为，则。因为，虽然受让人在受让不动产时是善意不知情的，但代理人的行为后果应由被代理人承担，受让人应为自己选任代理人承担相应的风险；而在单纯接受中介信息的情况下，由于受让人主要是通过自己的行为而与对方达成交易，在此过程中其意志是真实无瑕疵的，在尽到注意义务的情况下，应视为善意。　　判断标准。对此有种观点：以签订合同时种以登记完毕时为时点，种以登记申请时为判断时点。认为应以登记完毕时为准，理由是我国《物权法》规定受让人在受让时应为善意，一个完整的受让过程应当完成所有权的转移。动产所有权的转移以交付为准，不动产所有权的转移则应在登记后始为发生，因此只有在登记完毕时仍为善意者，才适用善意取得。更何况《物权法》对善意取得的要件明确作出了规定“依照法律规定应当登记的已经登记”，其中“已经登记”这一事实行为必须完成，否则无法发生善意取得的效力。本案中原告在过户登记完成之前发现陆为无权处分人，主观上并非善意，又因过户登记客观上并未实际完成，因此不符合《物权法》关于不动产善意取得的主、客观要件。被告陆擅自处分共有人周的财产，未经周追认该无权处分行为应属无效。对于因合同无效而导致的履行不能的问题，原告要求被告承担责任。 　　善意的举证责任。通常认为，应由否定受让人为善意的人。因为根据登记推定力，登记名义人推定其为不动产的所有人。从而，主张受让人非善意的，自应负举证责任。（作者：四川英济律师事务所? 谢国成律师 ） 1