浙江发布宏观调控背下房地产审判十大典型案例.docVIP

浙江发布宏观调控背景下房地产审判十大典型案例 浙江发布十年房地产审判白皮书 商品房二手房买卖纠纷受宏观调控影响大 本报杭州2013年9月5日电 （记者 余建华 孟焕良）今天，浙江省高级人民法院对外发布《2003—2012房地产宏观调控背景下浙江房地产审判白皮书》，从司法的视角分析、梳理和总结十年来房地产审判中发现的问题及建议，并发布十大典型案例，为相关部门的科学决策提供参考，为当事人理性维权提供指引。 统计数据显示，2003年至2012年间浙江省房地产纠纷收案数量总体上呈波浪形上升趋势，年度收案数量受宏观调控政策影响的特点比较突出，2003年至2007年每年度基本维持在1万件左右，2008年后增长明显，每年度约1.3万件，2012年上升至14357件，收案数冲至历史新高。各类房地产案件中，商品房销售合同纠纷和二手房屋买卖合同纠纷各年度收案数相对波动幅度较大，且明显受到宏观调控政策影响。 为实现民事审判与宏观调控政策的有效衔接，浙江法院密切关注国家政策变化，准确把握法律规定与国家政策的关系，不轻易否定合同效力，严格适用情势变更原则，严格区分情势变更与正常的市场风险、交易风险之间的界限，不以政策变动为由恣意免除合同责任。浙江高院于2011年4月出台全国首个专门针对审理受宏观调控政策影响的房屋买卖案件的司法指导性意见，统一相关纠纷的裁判尺度，为当事人理性维权提供行为指引。 “法律与政策尽管规制方向一致，但执行政策与适用法律在很多具体细节上仍存在某种程度的冲突。”为此，《白皮书》建议宏观调控宜采取具有较长远规划功能的经济和法律手段，尽量避免进行突袭式的行政干预。“一方面以立法形式对宏观调控政策制定主体、发布程序、政策实施效果评估和调整、违反政策的法律后果予以规范，防止出现随意性和大的偏差，减少相关利益阶层的政策博弈机会，避免可能存在的部门主义和地方保护主义，增强政策权威性。另一方面，在决策时不仅要从经济角度，还要从政治、法律等角度审视调控政策的可行性，更加尊重市场经济规律和法律的刚性要求。” · 浙江发布十年房地产审判白皮书 · 宏观调控背景下房地产审判十大典型案例 · 浙江房地产审判白皮书 · 浙江房地产审判白皮书新闻发布会发言稿 宏观调控背景下房地产审判十大典型案例 限购政策未预料 买卖双方均无责 2010年9月10日，黄某和薛某在某中介公司的介绍下达成房屋买卖协议，约定薛某将温州某小区两套房屋（期房、需并套使用）出售给黄某。合同签订后，黄某向薛某支付了定金100万元。2010年10月12日，温州市人民政府发文规定本市户籍居民家庭只能在本市新购买1套商品住房或二手存量房，对违反规定购房的，不予受理房地产登记申请。故黄某无法同时购买该两套房屋，双方均认为对方应负违约责任。后黄某向法院起诉要求解除合同、薛某双倍返还定金。 法院认为，双方签订的房屋买卖合同的标的物为两套房屋且必须合并使用，根据政府文件的规定，黄某不能同时购买两套住房，房屋买卖合同客观上无法履行。由于合同无法履行系因政府房产宏观调控所致，双方均不承担违约责任，遂判决解除合同，薛某返还黄某定金100万元。 【评 析】由于合同在调控政策实施前订立，交易双方对政策均无法预知，其后确因限购、禁购政策导致房屋买卖合同无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，买受 人同时可以请求返还购房款或定金，出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。 房屋限购已规定 解除合同失定金 2011年6月15日，岑某与某房开公司签订商品房认购协议两份，约定认购宁波某小区商品房两套；岑某还出具购买承诺书，承诺于同年7月31日之前与房开公司签订商品房买卖合同并保证符合宁波市住房限购政策具备购房条件等；如未能按约签订合同，每逾期一日支付房款总价万分之二的违约金；逾期七日以上，房开公司有权解除合约，岑某自愿放弃定金等。2011年12月26日，岑某提出自己不符合限购政策规定的购房条件，房开公司对此明知却仍收取款项显属恶意，起诉请求判令房开公司返还已付定金20万元和预付款200万元，并赔偿利息损失。 经法院主持调解，双方当事人同意解除协议，房开公司返还岑某预付款200万元，并支付利息损失7万元；岑某放弃对20万元定金及利息的主张。 【评析】限购政策实施后，市场参与者对调控内容已知悉，交易时对买受人购房资格的审查均有审慎审查和注意义务。 限贷政策已明知 解除合同无依据 2011年4月30日，景某与某房开公司签订定购单约定，景某购买位于台州某小区住宅，买受人签订房屋定购单前已充分了解相关银行的贷款政策及其他相关法律，如无法办理银行按揭贷款或贷款数额不足的，买受人应一次性付款或按出卖人要求增加支付首付款。同年5月11日双方签订商品房买卖