长沙市中级人民法院于房地产案件审理中有关疑难问题的解答.docVIP

长沙市中级人民法院关于房地产案件审理中有关疑难问题的解答（一） Ⅰ程序部分 一、如前期物业服务合同约定，物业费的交纳以开发商通知业主收房之日起计算，则业主以房屋没有达到交付条件为由拒收房屋的同时，是否可以此为由拒交物业费？ 答：在业主收房前，开发商一般与物业公司签订有前期物业服务合同，该物业服务合同对业主具有约束力；物业公司收取物业费系因其对业主的物业提供了服务，其为业主与物业公司之间的关系；房屋是否达到交房条件系业主与开发商之间的关系。两者属于不同的法律关系，且《物业服务合同》与《商品房买卖合同》的合同相对方属于不同的主体，即物业公司和开发商。因此，业主拒交物业费的理由应为物业公司违背物业合同，而不能以交房条件未达合同要求为由拒付物业费（如商品房的交付条件不符合合同约定，则业主可向开发商主张逾期交房违约责任）。 二、两个物业公司为争夺某小区的物业管理，而分别向业主发放选择物业公司的征求意见表，则该种征求意见表的效力应如何认定？小区物业公司的确定是否需召开业主大会？ 答：《物业管理条例》第十一条第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。因此，对于物业公司的选聘和解聘需由全体业主共同决定，但业主共同