某房地产开发项目某商业大厦项目建设可行性研究论证报告.docVIP

天津市项目可行性研究报告 公司名称：公司性质：国内合资有限责任公司 地址： 邮政编码： 电话： 传真： 联系人： 项目总顾问： 项目总负责： 项目编制人员： 天津xxx建设发展有限公司 2009年月这是天津历史上第3次编制和修订城市总体规划。天津整理已经几个月以来，，调集国内外高级专家，精心策划、精心论证、精心组织，并编制了项目可行性研究报告。我们相信，在及有关方面的共同努力下，不久的将来，将成为天津，第一章 项目发展背景 5 一、 天津市宏观经济发展概况 5 （一）城市概况 5 （二）城市定位 6 （三）城市规划 7 （四）城市建设 8 （五）发展展望 12 二、南开区宏观经济发展概况 13 （一）区域位置 13 （二）南开区城市定位 13 （三）南开区宏观经济发展指标 14 （四）南开区“十一五”规划概要 15 三、 项目建设意义 18 第二章 项目概况 19 一、公司简介 19 二、项目基本情况 19 三、项目运作模式 20 第三章 项目分析 22 一、区域位置 22 二、交通路网 22 三、区域典型项目情况 23 四、竞争项目分析 24 五、项目SWOT分析 26 （一）S——优势分析 26 （二）W——劣势分析 26 （三）O——机会分析 27 （四）T——威胁分析 27 （五）针对劣势和威胁的解决方法 27 第四章 项目定位 28 一、商务公寓部分 28 （一）产品定位 28 （二）客户定位 29 二、商业部分 30 （一）产品定位 30 （二）客户定位 30 第五章 项目实施进度 31 一、建设条件分析 31 二、工程进度安排 31 第六章 项目投资分析………………………………………………………...33 一、项目规模……………………………………………………………….33 二、工程设计和功能要求简述…………………………………………….33 三、项目总体投资估算…………………………………………………….34 四、项目总体收入估算…………………………………………………….36 五、项目总体利润估算…………………………………………………….38 第七章 财务分析……………………………………………………………...39 一、资金规划……………………………………………………………….39 二、财务分析假设………………………………………………………….39 三、收入预测……………………………………………………………….40 四、经营费用预测………………………………………………………….41 五、财务指标分析………………………………………………………….41 第八章 总结 44 第一章 项目发展背景 一、 天津市宏观经济发展概况 本部分将分析天津市城市建设现状，研究政府对城市规划建设的指导思路，明确项目是否有足够的基建设施支撑，是否符合天津城市发展的要求，是否符合政府的规划思路。 （一）城市概况 1、历史沿革 天津市—中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的沿海开放城市。天津的形成始于隋朝大运河的开通。明朝永乐二年（1404年）设“天津卫”。同年12月又设天津左卫并筑城。19世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。天津市辖18个区、县，其中市辖区15个：市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3个：静海县、宁河县、蓟县。到200年底，全市常住人口为万人比上年增加61.00万人，增长5.47%，是进入新世纪以来增长最快的一年，比2000年增加了174.86万人，增幅达17.47%。数据显示，2008年全市外来常住人口达224.00万人比上年增加了53.00万人，占全年常住人口增量的比重高达86.89%。2008年，滨海新区常住人口总量达到202.88万人，与上年相比增加了30.64万人，占全市人口增量的50.23%；新区外来常住人口总量为82.82万人，与上年相比增加30.82万人，占全市外来人口增量的58.15%。天津地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。由于位于中纬度欧亚大陆的东部太平洋西岸，主要受季风环流支配，冬、夏季分别受蒙古高压和副热带高压与冷空气交替影响，属于暖温带半湿润大陆性季风气候。四季明显，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽，冬季寒冷干燥。 6、区位优越 天津区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两