义乌商品城项目立项投资建设可行性论证研究报告.doc

前 言 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法，其根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。是项目投资决策的依据，是筹集建设资金的依据，是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据，是编制下一阶段规划设计方案的依据。 本项目投资可行性研究报告是在对南京宏观、中观与微观市场环境的调查和研究分析的基础上，对项目进行初步定位和投入产出分析，就规避开发风险进行策略提示，并且对项目开发节奏提出专业意见。 项目工作组 2003年11月15日 目 录 第一部分　项目概况 …………………………………………………………………………………………………………………7 第二部分　项目投资环境分析 ……………………………………………………………………………………………………9 第一章　南京市城市经济背景 ……………………………………………………………………………………………………10 第一节　南京市基本概况 ……………………………………………………………………………………………………10 宏观经济发展情况 …………………………………………………………………………………………………12 政策环境分析 ………………………………………………………………………………………………………13 城市交通情况 ………………………………………………………………………………………………………15 第二章　南京市房地产宏观环境调查 …………………………………………………………………………………………16 第一节　房地产发展现状 ……………………………………………………………………………………………………16 第二节　南京房地产市场最新动向及发展趋势 ………………………………………………………………………28 第三章　中观环境调查………………………………………………………………………………………………………………31 第一节　商业房地产情况 ……………………………………………………………………………………………………31 第二节　南京各大商圈分析 …………………………………………………………………………………………………35 第三节　新街口商圈现状调查与分析 ……………………………………………………………………………………36 第四节　调查结论与分析……………………………………………………………………………………………………39 第四章　微观市场调查 ……………………………………………………………………………………………………………40 第一节　地块周边商铺市场情况 …………………………………………………………………………………………40 第二节　商务写字楼现状调研分析 ………………………………………………………………………………………45 第三节　商务公寓及酒店调研与分析 ……………………………………………………………………………………51 第三部分　项目地块价值分析……………………………………………………………………………………………………59 第一章　地块周边现状 ……………………………………………………………………………………………………………60 第二章　地块所处街区优劣势分析 ……………………………………………………………………………………………61 第一节　优势 …………………………………………………………………………………………………………………61 第二节　劣势 …………………………………………………………………………………………………………………62 第三章　地块价值点分析 …………………………………………………………………………………………………………63 第四部分　项目定位构想……………………………………………………………………………………………………………64 第一章　项目定位依据 ……………………………………………………………………………………………………………65 第二章　目标客群定位 ……………………………………………………………………………………………………………66 第三章　项目产品定位 ……………………………………………………………………………………………………………67 第四章　价格定位……………………………………………………………………………………………………………………68 第五章　项目定位威胁及规避方法………………………………………………………………………………………………71 第五部分　项目营销策略……………………………………………………………………………………………………………76 第一章　项目开发时机 ……