碧桂园宜都地块市场可行性报告.docVIP

湖北省宜昌市宜都地块市场分析报告 目录 一、宜都市概况 二、宜都市房地产市场分析 三、地块描述及SWOT分析 四、地块的户型配比、价格和项目规划相关建议 本报告主要观点： 该地块处于县级市，且地块离市中心相对较远，以洋房作为主打市场有一定难度；该城市别墅开发为空白点，建议以别墅为主，洋房为辅，主打中高端市场，迅速成为市场领头羊。 2、该地块所辐射客户人群主要依托宜都当地居民，离宜昌有一小时车程，在首期不考虑宜昌市场； 3、鉴于宜都市区后续开发欠缺强劲的可持续发展利好，整个城市可持续增长购买力有限，建议谨慎购买后期大片土地 4、总体建议：目标地块所处市场有市场空白点可做。若地价按起拍价31万/亩计算，总建筑面积：148000㎡（含商铺）,容积率为1.2,按照我司“快速开发、快速回笼”的开发理念，建议高层装修开盘价格为3900元/㎡，别墅毛坯均价5000元/㎡，开盘后一年半内售磬，净利润利润约1亿，亩产利润约47万/亩，销售前景良好，综上，我部建议可考虑购入该地块。 一、宜都市概况 主要特征：1、为宜昌下属的县级市，该城市经济发展有一定的工业基础，有宜化集团、华新水泥等大企业； 距离宜昌市区较远，有一小时车程，城市市容市貌呈现不繁华的现状，中心商业区仅有一处；人口较少。 3、该市缺乏后续增长性动力，城市基建设施、旧城改造等开展并不火热。 宜都市位于湖北省西南部，长江中游南岸，东北隔长江与枝江市相望，东南邻松滋市，西南、正西与五峰、长阳土家族自治县交界，北与宜昌市、宜昌县接壤。宜都市版图面积1357平方公里，已建成城区面积6.75平方公里。共辖4乡5镇和1个办事处，127个村8个居委会。宜都市现有人口38.29万人，其中非农业人口8.8万人。 隶属于三峡宜昌“半小时经济圈”，鄂、渝、湘三省市交界处，境内建有两座长江大桥、两座清江大桥，从市区到三峡机场只需20分钟，贯穿南北的焦柳铁路及两江航道。 （一）宜都的区位 宜都距离宜昌市区47公里，依次途经省道S254、国道318、省道S68、S323沿路有4个收费站，约1小时车程。由于距离宜昌市区较远，宜都主要定位本地市场。 （二）城市基本面分析 1、基本数据 宜都市近三年的经济数据 宏观经济指标年份 2009 2010 2011 常住人口（万人） 39.5 城镇人口（万人） 11.56 城市化率 29.64% GDP（亿元） 144.8 184.15 273.8 GDP增速 17.90% 17.10% 17.20% 固定资产投资（亿元） 100 141.5 185.3 固定资产投资增速 57.80% 41.50% 36.70% 城市居民人均可支配收入（元） 12589 14190 16744 城市居民人均可支配收入增速 10.00% 12.70% 18.00% 财政收入（亿元） 11.4 14.76 19.32 银行存款（亿元） 71.4 87.2 102.1 居民储蓄存款（亿元） 47 56.5 68.4 房地产宏观指标 　 房地产投资（亿元） 3.4 7.9 8.5 商品住宅销售面积（万㎡） 11.76 17.78 25.16 商品住宅销售面积同比增长率 102.10% 51.20% 137.10% 商品住宅销售额（亿元） 2.4 4.18 11.2 商品住宅销售额同比增长率 144.90% 71.50% 168.00% 2、三产比例：工业为主，但第三产业的增速较快，近两年年增速都在21.2%左右。 非金属矿藏资源储藏量64856万吨，煤炭蕴藏量 5660万吨。 2011年规模工业企业主要产品产量 单位产量比上年±％ 发电量万千瓦小时 323928 8.0 原煤万吨 74.55 16.9 精制茶吨 49809 124.2 化学原料药吨 3454 -8.8 卫生陶瓷万件 1121 19.1 纱吨 11760 -26.6 硫酸（折100％）万吨 76 -2.2 磷酸铵肥万吨 43 -6.