XX年房地产金融行业风险分析报告.doc

摘 要 一、房地产金融市场状况 （一）开发融资市场 我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。－年房地产开发资金来源及各项来源中，“定金及预收款”的占比一直在％以上。另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。年，前三大资金来源总计亿元，占当年房地产开发资金来源总额的。虽然近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到年已不足，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖较多。 我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。年以来，人民银行采取了一系列鼓励住房消费金融的政策，购房贷款余额从年的亿元增加到年底的亿元。购房贷款余额占同期金融机构全部贷款余额的比重从年的上升到年的％。 与此同时，我国住房公积金也发展较快。年末全国累计住房公积金缴存职工超过亿人，缴存总额达亿元，缴存余额亿元，通过提取和发放个人住房贷款，累计帮助万职工家庭改善了住房条件。年，发放个人住房贷款亿元，占当年缴存额的％同比增加亿元，增幅为％。个人贷款余额为亿元，比上年末增长％。一央行年内次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩 仔细观察这次加息，有几个明显特点：第一，这次加息都是紧随国家统计局发布前月处于高位运行的通胀指数之后，显示加息目标主要是冲着治理通胀，对房地产市场的调控只是附属目标第二，前五次加息对商业贷款的加息幅度基本在或个百分点，但月日的最后一次加息，只提高了短期和五年期以下中长期贷款的利率，五年期商业贷款利率没有做任何调整。一方面显示加息周期见底，再度加息的操作回旋空间不大，另一方面表明政府即使在宏观压力很大的环境下对居民住房消费还是在刻意保护。第三，每次调息，公积金贷款利率调整幅度都与商业性贷款有落差，基本上每次都差个百分点，月日更是对公积金贷款利率没有做任何调整。这样，商贷与公积金贷款的五年期以上档利率差从年初的上升到年末的。即使按照商贷对第一套房可以享受％的优惠利率的政策，两者利率差也达到了。这说明，政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。 二央行大力加强住房消费信贷安全管理 受到美国次级房贷危机的严重警示，为了严防因为不良住房信贷爆发引起金融危机，央行开始密切关注房地产的信贷风险问题。年月日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求各商业银行对于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于％，利率不得低于同档利率的倍。月日，央行和银监会再度联手公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，在严密界定“第二套房”概念的同时，进一步收紧了房贷闸门。 三房地产开发资金来源多样化，上市融资大幅度增加 与国际相比，中国房地产融资体制一直被诟病于过分依赖银行信贷，各种房地产融资方式的发展很不平衡。年有关部门开始对房地产企业上市包括海外上市，以及已上市企业的新增发股、配股等都相对打开了闸门。几个重要案例包括，月碧桂园香港挂牌上市融资亿港币，月金地集团定向增发亿Ａ，股募资亿元，月万科公开新增发股亿Ａ股，募集资金亿元、同时创下我国股市增发史上单次募资最高纪录，月远洋地产香港挂牌上市募集亿港币，月ＳＯＨＯ中国香港上市募集多亿港币，同月上市的名不见经传的中国奥园也募集到亿港币。据统计，年以来新上市和已经上市的房地产公司通过发新股、增发股、配股等方式，已合计融资超过亿元，其中融资力度最大的前位上市公司就融资亿元，占所有上市房企融资额近％。不少企业还发行了人民币或美元企业债券，如月绿城中国发行亿债券，累积数量也在数百亿元。 借助这轮股市的行情和政策的扶持，中国房地产业在年有效扩宽了融资渠道，融资结构得到相对优化。相比银行贷款的严审查、高成本而言，股市融资成本要低廉许多，风险还被分散转嫁到地产股投资者身上。房地产金融存在的问题 一市场参与主体主要为商业银行仅有的两家专业信贷机构－－烟台和蚌埠住房储蓄银行在2003年底前都已转制为商业银行，目前唯一正在运作的是成立于2004年2 月的天津市中德住房储蓄银行，虽然业绩增长强劲，但由于服务地域受到限制，对全国整个房地产市场发展的影响力尚且有限。可以说，商业银行主宰我国房地产金融市场的格局依然坚固，与其他金融机构共同支持房地产业健康发展的金融合力远未形成。二市场深度仅限于一级市场目前我国房地产金融产品主要是房地产开发贷款、个人住房贷款和住房公积金贷款等，这些都集中在房地产金融业务的一级市场，对于房地产投资基金