南京江宁大学城商业全程策划报告.docVIP

大学城商业中心 金 湖 地 产 科 学 园 商 业 用 地 全 程 策 划 报 告 前 言 随着土地开发成本上升，市场供应量的增大，需求量的飘忽，房地产产品的价格空间以及销售速率都遭遇风险，在楼盘产品同质化竞争日益激烈的压力下，我们的操盘思路必须不断创新不断细化，更加具备策略和细节的完美，提供开发商全程策划的整合方案，共同取得成功，为此，结合南京市场的具体情况，我们提供贵公司如下的全程策划报告，以便贵司参考决策。 目录： 项目总体运营思路阐述： 市场研究 项目定位 产品设计 招商模式 经营模式 销售模式 卖点总结 广告传播 销售执行 项目总体运营思路阐述： 思考先行，用正确的办法作正确的事情。 1．市场研究：明确江宁科学园商业供需情况，为定位提供依据。 2．项目定位：明确项目系统定位，为产品设计与招商经营广告传播销售执行等提供依据。 3．产品设计：提供项目具体的从业态划分、建筑到景观等的全套产品建议。 4．招商模式：提供项目招商管理执行办法。 5．经营模式：提供项目未来经营管理执行办法。 6．销售模式：提供项目开发节奏与销售方式节奏以及资金回款计划。 7．卖点总结：提供按照我们的全程策划思路运行之后，项目所具备的卖点。 9．广告传播：提供案名与将项目定位传播到市场的方式方法以及费用安排。 10．销售执行：提供保证案场成交率的销售管理办法。 第一轮：项目按照先后顺序阐明从前期设计到后期销售的完整过程，成为项目规划报批前的全案模拟执行，供项目开发研判决策使用。 第二轮：在项目产品规划报批通过后，再结合实际产品和开发商特定要求拟定全案营销执行方案，供开发执行安排事项使用。 第三轮：在每个销售阶段前提供阶段执行报告，供预先安排时间人力物力财力使用。 第四轮：在销售接待开始或者广告传播开始后，提供月度营销总结与计划，供研判与调整阶段执行方案，实时把握市场使用。 第五轮：在具体每个执行活动前，提供活动执行方案，供作好具体每件事情使用。 以上，是我们针对本项目的全案操盘思路，在全部的过程当中，我们会不断向开发商汇报沟通，与开发商的其他乙方密切合作沟通联动，为成功运营本项目尽到责任。 市场研究 一、土地自然资源评估 1、 地理位置资源评估 地块远离南京主城区，位于江宁科学园内弘景大道与格致路交界处的西北侧 项目位于科学园方山风景规划区东侧，弘景大道与格致路交界处的西北侧。项目总占地面积约25886平米，用地面积19588平米，容积率为1，总建面积约2万平方米左右。 目前地块尚未启动，保持着原有地貌，略显起伏不平，土坡、水沟分布其间。 地块的东面为江宁体育中心与高尔夫球场，地块的南侧为规划中的度假区，目前未开发，地块的西侧为方山风景规划区，地块北侧为南京工程学院。 图1地块实景 图2 地块东望景观 图3 地块西望景观 2、景观资源评估 地块东临江宁体育中心，西依规划中的方山风景区，景观资源丰富 目前地块周边的景观道路、体育中心已落成交付使用，建筑与景观交融，共同成景。 地块西侧的方山风景规划区是最大的景观资源。方山是南京地区著名的休眠火山，因500万年前的火山活动而形成，拥有大量的火山地貌景观，其科考价值和旅游价值早已得到专家的认同。对方山风景区进行了整体规划，其中最大的亮点就是利用方山独一无二的火山资源，打造国内最具特色的火山公园为进一步丰富火山公园的观光、休闲度假等功能，还增添了定林寺修复、观景台、接待中心等项目定林寺塔。定林寺传说先有南京江宁方山、后有南京。方山又名天印山，顶平似削，方正似印，是风水吉祥命运山，帝王之气灼灼逼人。传说秦始皇灭六国，公元210年最后一次南巡，浮江而上南京，为方山王气震撼；为破金陵之王气、凿断方山地脉，引淮河污水入城，归途中却一病不起、驾崩途中，遭“破天机”之谴，南京终究成六朝古都，流芳百世。方山山上，巨石绕涧，景观奇绝，八卦泉居然不受天旱的影响，一年四季、汨汨不断。山上更有定林寺，南朝名刹，有“北少林、南定林”之说。 金王府 大街西路与宁溧路东侧 商业街 40 10 休闲娱乐、餐饮 2004年4月 一期95％ 7500 同曦鸣城 江宁开发区胜太东路8号 中国女人街 江宁区金箔路138号 购物中心 8.6 8.6 餐饮、服饰、电器 2002年10月 100％ 一楼12000 二楼8000 三楼6000 温州商业街 金箔路229号 商业街 21 10 服饰、百货、餐饮 2003、8月一期 2005、10二期 一期100％ --- 东山步行街 （二期） 东山街东路 商业街 0.5 0.5 服饰、饰品 2005年6月 --- 8500 黄金海岸广场 上元大街与金箔路交界处 商业街 11 6 服饰、餐饮、娱乐休闲、超市 预计2005年10月 --- 预计9000元 华意泰富广场 上元大街与土山路交界处