营改增研讨会会议资料.ppt

七、存量房问题 存量房问题（老房子老办法，新房子新办法） 序号 方案 实施可能性分析 1 粗暴过渡 不可能。运输业的悲剧不能上演 2 期初存货 不可能。征管不能承受之重！ 3 简易征收 5%可能性最大;一是增值税下降到4.76；二是下游是否允许抵扣要看政策设计。 4 继续征营业税 有一定可能性，个人认为不合理。 5 难题 购进的材料，如何区分用于新项目，还是老项目，将考验税务机关的征管水平。 已有土地储备，未抵扣进项！ 在建楼盘，未抵扣进项！ 存量房，未抵扣进项！ 营改增 1.预计：将会有过渡性政策，给予存量项目5%的简易征收率。但是，是否允许开具增值税专用发票，允许下游抵扣，就是问题的焦点所在了！ 3.风险点：购进材料用于简易征收项目，是不允许抵扣进项税的，但是未来购进材料到底适用于新楼盘，还是老楼盘，就是税务稽查的重点了！ 2.抉择：如前所述，如果下游客户可以抵扣进项，即使没有进项，选择一般计税，仍然有利，但是如果下游不能抵扣，则一定会选择简易征收。如果下游客户既有要专用发票的， 也有不要专用发票的，该何去何从呢？ 存量房问题！ 方案1：给予存量项目5%的简易征收率，征收增值税。 方案2：存量项目继续征收营业税，老项目老办法，新项目新办法。 两种方案，比较起来，第一种可能性大一些。 问题：过渡期选择简易征收，还是一般计税呢？ 地产企业： 利润下降4.91 下游抵扣： 利润上升9.91 结论：如果下游可以抵扣，果断选择一般计税，即使自己没有进项，双方的利润合计上升5，对下游有涨价空间。 地产企业： 利润下降4.91 不能抵扣： 利润持平 结论：如果下游不能抵扣，选择一般计税还是简易征收，取决于是否能够取得4.91的进项。一般来说存量项目难以取得那么多的进项，应选择简易征收。 房地产营改增 ——由营业税思维转化为增值税思维的重要性 房地产营改增政策走势牵动了开发商的心脏，土地到底能不到抵扣？利息是否能够抵扣？存量房如何处理？甲供材争抢材料进项是伪命题么？纳税义务时间如何设置呢？营改增与所得税的互动关系又是神马？个个问题的追问都极端重要，然而过多的政策预测与分析，恐怕也济于事，因为楼继伟他老人家心里都没谱呢！且政策既定后，无论严厉，还是宽松，对每一个企业都是公平的。 青山遮不住，毕竟东流去，营改增的大潮无法阻挡，当今之计，张伟认为：迅速由营业税思维转换为增值税思维才是正着，只有掌握了增值税规律，方能在政策既定的情况下，不管东南西北风，迅速找到有利于自己的税务规划通道。这些规律，看似简单平淡，“善用者”自有滋味在心头！ 营改增，我来了！ 八、专用发票的极端重要性！ （一）180天内必须认证！ （二）认证当月必须抵扣； （三）票货款三流一致；（国税发[1995]192号文件） （四）第三方票坚决不能要； （五）发票形式也很重要（印章不符、非防伪税控清单） （六）谨防变形票； （七）建议招聘一个有增值税报税经验的会计，或者外包给有经验的事务所，平稳过渡营改增风险期 （八）虚开与接收虚开增值税专用发票的刑事责任。 税务稽查刑事责任 税额1万元以上 税额5万元以上 ？ 份数100份或金额40万元以上； 份数100份或金额40万元以上； 九、进项税额分析 地产企业允许抵扣进项项目一览表 序号 项目 方案 1 土地 11%与6%、零抵扣率之争；核定抵扣与凭票抵扣之争 2 建安 11%进项不商量，建筑企业税负增加，可能转嫁成本 3 甲供材 在增值税领域得到彻底解决（正确比价原则）视同销售？ 4 苗木绿化 苗木绿化毁三税（企业所得税、增值税、土地增值税） 5 设计费 境内设计和境外设计 6 广告费 文化创意业 7 前期物业 估计为6%税率 8 质保金 必须取得专用发票 9 其他进项 比如小汽车 可抵扣进项税额 不能抵扣部分 职工薪酬 毛利 政府规费 拆迁补偿费 税金 无专票 地产企业增值税计算 正确的比价原则 问：M房地产公司购买一批材料： A公司：开具专用发票，价税合计117万元； B公司：小规模代开专用发票，价税合计103万元； C公司：开具普通给发票，价税合计100万元； 哪家强？ 商品价值=C+V+M 1 土地 2 建安 4.甲供材 6.利息 7 设计费 9 前 期 物 业 费 10.绿化苗木 11.勘察、监理 12.其他 3 质保金 5.甲供设备 8 销售代理 广告费 地产企业进项税额 合伙企业 信托公司 企业借贷 开发贷款 方案1：土地部门作为增值税纳税人，例如1.11亿元的地价，增值税按照11%分离后，销售价格1亿元，0.11亿元由开发企业抵扣。在地价不变的情况下，实