徐杨商业街总案策划报告.doc

目 录 前言------------------------------------------------3P 第一部分市场调研------------------------------------3P—10P 第二部分市场分析-----------------------------------10P—17P 第三部分项目分析-----------------------------------17P—24P 第四部分项目定位------------------------------------24P 第五部分项目形象塑造及媒体选择---------------------24P—29P 第六部分战略推广-----------------------------------29P—40P 第七部分一期媒体策略-------------------------------40P—43P 第八部分 前期推广执行计划--------------------------43P—47P 第九部分项目价格体系建立及控盘销售实施细则---------47P—52P 前 言 ??? 商业地产市场从短缺价值—竞争价值—整合价值的变化之迅速，是人们始料不及的。一方面商业门面销售火爆，一方面零星店铺惨淡经营；一方面大型商城硝烟未尽已门可罗雀，一方面专业市场相继开业人头攒动……人们无论如何也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄金区域，何以有如此大的差异？其实，这是市场规律使之然。历史的经验告诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模大的项目，越是的位置，越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划，才能保证在激烈的市场争夺战中立于不败之地。??????? 荣幸地接受委托，为进行了策划论证。我司对待每一个案例，都是本着科学、务实的态度，认真研究、反复论证，以期望能为开发商提供最有价值的服务，在为开发商牟取最大经济利益的同时亦为本司获取相应的回报，实现合作双方的“双赢”。??????? 在贵公司的配合下，经过详细的市场调查和分析，我们对该项目商业物业进行了较为准确的业态定位，提出了一建议，以使产品更为完善，减小未来入市障碍，并根据市场环境和项目的市场定位、产品定位，寻求最佳的推广方案，以销售的营销目标。??淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积337平方公里，人口48万。淮安是我国历史文化名城，古称楚州，是漕运盐运重镇，南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”。淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。淮安市经济基础相对薄弱，在整个江苏省相对排后，属于欠发达地区。淮安历史上曾为我国重要的交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命的兴起和以蒸汽机为动力的现代化交通运输工具的出现，淮安就因水运交通的衰落和陆上交通基础设施的滞后，失去了昔日的交通地位，成为中国近代城市建设史上典型的衰落城市。改革开放以来，淮安市对外交通条件逐步改善。如今淮安公路、铁路、水路四通八达，京沪高速、宁徐高速、宁连高速以及新沂到长兴的铁路均已在此相会京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举的交通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心。目前，淮安工业主导地位逐步确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱的工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎公司、中石化清江石化公司、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能公司、清拖、清棉集团等一批重点骨干企业。 由此看出:淮安市的交通地位经历了成为区域中心到衰落如今又将兴起；因此其商业的汇聚扩散作用也必将经历成为中心到衰落到新的中心兴起的历程可以预言随着淮安新的区域交通中心地位逐步确定，其在长江经济带与陇海经济带之间承南启北的作用逐渐体现，淮安的商业、流通业必将进入一个新的阶段，得到进一步的发展。??????????? ?2007年1-5月份淮安市主要经济指标? 累计 同比增长（%） 规模以上工业总产值(现价) 4270436 36.7 规模以上工业增加值(现价) 1102600 （可比价）19.5 全部财政收入 530693 43.2 一般预算收入 221180 53.7 财政支出 294972 39.6 规模以上固定资产投资完成额 1656677 31.5 房地产开发投资 345812 32.1 商品房屋销售额 266393 59.6 社会消费品零售总额 10