某城中村项目前期可研报告.doc

目 录 第一章 前言 3 1．1 报告编制目的 3 1．2 报告编制依据 3 1．3项目概况 4 第二章 项目开发经营环境分析 6 2．1国内房地产市场经济回眸 6 2．2武汉经济发展概况 9 2．3 武汉房地产市场运行情况 12 2．3．1 综合概述 12 2．3．2 2003年房地产主要经济指标 13 2．3．3 房地产相关经济指标 17 2．4 2003年武房指数回顾 19 2．4．1商品房价格稳步上涨 19 2．4．2 存量房价格涨幅较大 23 2．4．3 房屋租赁市场波动较小 24 2．5 2004上半年武汉房地产运行情况 25 2．5．1 2004上半年房地产主要经济指标 25 2．5．2 2004上半年房地产市场评述 27 2．6现阶段房地产政策导向 31 2．6．1现阶段政策主线 31 2．6．3房地产金融政策 32 2．6．4房产市场政策 33 2．6．5政策评析 34 2．7 武汉房地产市场未来发展趋势分析 34 第三章 项目周边物业市场调查分析 36 3．1投资地块的地理环境 36 3.1.1地块周边状况 36 3.1.2地块周边配套现状 36 3．2青山片区房地产市场浅析 36 3．2．1青山区域概况 36 3．2．2青山区房地产市场现状 38 3．2．2区域产品特点 41 3．3区域总体环境特点 43 3．3．1总体环境分析 43 3．3．2未来规划 43 3．3．3目前状况 43 3．3．4存在问题 44 3．4青山房地产发展优势 44 3．5未来的发展潜力和趋势 47 附:项目周边主要物业分析 47 第四章、项目周边区域消费者调查分析 51 4．1选取样本的基本情况 51 4．2经济能力与购买力需求 54 4．3影响被访者购房的因素 57 4．4被访者对住宅的购买偏好 59 4．5被访者对小区规划配套的建议 61 第五章 项目开发经营SWOT分析 64 第六章 项目定位 65 6.1 目标市场定位 65 6.2 目标消费群定位 65 6.3 产品定位 65 第七章 项目规划、建筑设计建议 67 7.1. 项目总体规划建议 67 7.2 住宅建筑设计建议 70 7.2.1 总体规划布局构思 70 7.2.2 项目建筑风格建议 70 7.2.3 道路系统布局建议 71 7.2.4 景观设计建议 71 7.3小区配套设施建议 72 7.3.1.商业配套建议 72 7.3.2 交通配套建议 73 7.3.3 体育娱乐设施建议 73 7.3.4 医疗卫生配套建议 73 7.3.5 教育文化配套建议 74 7.3.6 户车比建议 74 7.3.7 户型配比建议 74 7.3.8 安防智能系统建议 75 第八章 项目开发经营策略及投资估算 77 8.1项目开发经营策略 77 8.2项目投资估算 78 8.3项目实施进度安排 79 第九章 项目效益及风险分析 81 9.1经济效益分析 81 9.1.1项目经营策略 81 9.1.2成本、费用和各项税收 81 9.1.3投资利润 82 9.2环境效益分析 82 9.3社会效益分析 82 9.4风险性分析 83 第十章 结论与建议 86 10.1项目结论 86 10.2项目建议 87 第一章 前言报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施的优化提出建议。报告编制依据现场勘察和实地调研所得资料项目概况800004平米（1200亩） 容积率：1.8（鉴于目前青山楼盘还主要以多层为主，在考虑各种综合因素的情况下，本项目把容积率把握在较小的数值） 建筑面积：1440007.2 平米 开发周期：84个月 土地价格：500元/平米（由于本项目为城中村项目，考虑到需还建及其他特殊因素，暂定价格为500） （3）周围环境与设施 本项目位于武昌与青山结合部。东临十里钢城，西连长江二桥，南接东湖风景区，北靠钢花新村，武青三干道，北洋大道，建一大道，园林大道，四通八达的公路直通武丰村，武钢交运站设在武丰村内，。 （5）项目开发优势所在 政策优势——政绩工程，有强有力的政策扶持 市场优势——武汉房地产处于历史上升期 成本优势——土地成本由股本体现，无需支付高额土地出让金，并享有巨额土地增值收益 规划优势——武汉市政规划新一轮经济增长区域，市政配套优良 项目优势——地块属性优良，周边房地产市场运行良好，供需平衡并同步增长 运作优势——国内城中村课题及房地产开发策划顶级人才主导本项目运作 社会效益——解决武