珠江湾畔项目房地产开发可研报告.doc

目录： 1、项目基本情况 1.1 项目概况 1.1.1 位置 1.1.2 用地规模与地块现状 1.2 项目主要技术经济指标 1.3 项目主要财务评价结果指标 2、项目开发宏观环境分析 2.1 贵阳经济发展状况 2.2 贵阳经济发展趋势分析 2.3 小河经济发展趋势分析 2.4 贵阳住宅市场分析 2.4.1 住宅市场供给情况分析 2.4.2 住宅市场需求情况分析 2.5 贵阳新兴住宅区域的分布分析 2.6 项目开发宏观环境评价 3、贵阳城市总体规划描述 3.1 贵阳市 2010 年总体城市规划 3.2 贵阳城市发展战略目标 3.3 总体发展战略 3.4 项目开发规划环境评价 4、项目区域环境分析 4.1 区域定义 4.2 现状与规划 4.3 房地产开发供应量 5、项目开发条件分析 5.1 地块概况 5.2 地块所在区域城市规划 5.3 交通 5.4 地块周边环境 1 5.5 项目建设大型住宅区的 SWOT 分析 6、项目开发竞争对手分析 6.1 区域内竞争对手及竞争性楼盘分析 6.2 其它区域竞争对手及竞争性楼盘分析 6.3 项目开发竞争对手评价 7、市场需求分析 7.1 基础数据分析 7.2 数据分析结论 8、项目住宅开发市场定价 8.1 目标客户确定 8.2 项目概念定位 8.3 项目产品设计定位 8.4 项目价格定位 9、项目开发投资分析与财务评价 9.1 项目的总开发成本 9.1.1 项目的工程进度估算 9.1.2 项目总投资与成本估算 9.1.3 项目投资与资金筹措计划和项目贷款计划 9.2 项目的财务评价与不确定性分析 10、项目风险分析 10.1 项目政策性风险 10.2 项目市场风险 10.3 项目财务风险 10.4 项目自然风险 10.5 项目社会风险 11、项目特征综述、评估结论与建议  2 一、项目基本情况： （一）项目概况： 1、地理位置： 珠江路 A 地块位于小河区东北面，紧邻南明区后巢乡。 东面为 小河 区垃圾填埋场；南面为洛解 村村 民民房,与华烽电器厂紧邻 ；西 接规划中的珠江路,与乐街小区相对；北 面为山麓。  2、用地规模与地块现状： 珠江路 A 地 块项目 占地 47 公顷。规划范围内大部份为小山丘陵 地貌，地块中央有一凹地积成水塘。地块中适宜建筑地段多为农民庄 稼地，大多种有农作物。东面山地上植被以松树为主，较为茂盛；东 北面为一坡地 ，坡地上有大量坟墓、垃圾填埋场和一座水库；地块 外 围即南面与华烽厂连接处为洛解村村民 聚居地 ，建有大量民房，大约 有 230 户左右，拆迁面积 4 万 2 千多方 ，该区域中部是洛解村小学 ， 目前小学新址已确定，但仍位于洛解村内。洛解村有巷道与小河区长 江路居住区联接。地形、道路规划杂乱，折迁量较大。西面与规划中 的珠江路相接，现 在是一 条便道，便道一另一面是 乐街小 区与之 相接， 现乐街小区的建设已接近此处。北面是 一片山麓 。  （二）项目主要技术经济指标 ： 1、珠 江路 A 地块用地平衡表：  项目 用地面积（公顷） 百分比（%）  3  居住用地 21.19 58.5% 公建用地 3.17 8.7% 道路用地 5.42 15% 公共绿地 6.47 17.8% 总用地 36.25 100.00%  2、珠江路 A 地块规划经济技术指 标：  序号 项目  1 总建筑面积  2 3 4 住宅建筑面积 公建建筑面积 总居住户数  5 6 总居住人数 人口毛密度  7 8 人口净密度 容积率  9 绿地率  12.50%  一 目 主要财务评价结果指标： 年度销售量 二 三 四 五 六 七 八 九 合计  现金流入 启动 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50%  4 销售收入 小计 现金流出 1、土地费用 2、前期费用 3、建安费用 5、开发费用 6、开发税金 7 、不可预见费 小计 现金净流量 0 2153 212 4692 778 62.5 7897 -7897 9000 9000 2153 212 4692 778 347 62.5 8244 756 9000 9000 2153 212 4692 778 347 62.5 8244 756 9000 900