商业产权解析及借鉴个案培训讲义.ppt

40年商业产权解析及借鉴个案 培训 40年产权公寓作为一种“中间”型产品，或多或少存在着难以克服的硬伤。40年产权公寓由于是商业性质地块，地块规模往往较小（多在20亩以内），没有单独的小区配套，高密低绿的规划成为开发商追求利润的基本支撑，在建筑形态规划上基本以高层为主，楼间距小、容积率高、建筑密度大、绿化率低、公摊大成、通廊式设计为项目的基本特征。 40 年 产 权 解 析 由于是商业性质，这类公寓在朝向、采光、进深等方面可规避住宅开发较多的硬 性规定，导致在采光、通风等方面普遍存在不足。同时，由于商住两用房（清水）无法确定业主的使用功能，导致业主有的办公有的居住，使用时相互带来负面影响。 【尴尬的产品形态】 近年供应情况 40年产权的项目产品供给同楼市大势的起伏保持正相关关系，2007年的火爆，08年的萧条以及09年的回暖趋势较为一致，说明了40年产权产品本质是传统住宅的补充性产品，而绝非替代性产品。随着楼市的发展，其发展的前景将继续看好。 09年迎来高潮 今年成都市区推出的13个40年产权公寓项目中，已开盘项目大都在3～4个月内销售完毕或接近清盘状态。比如，9月12日开盘的万科金色海蓉蚂蚁工房共推出174户商务小户型，户型面积为40～102㎡（以小户型为主），均价约9500元/平方米，销售周期不到三个月。位于金府商圈的金府SOHO从7月起先后推出810户，套一43㎡，套二57～90㎡，均价5800元/平方米，销售已过80%。此外，销售良好的40年产权公寓还有合景泰富·叠翠峰、经典再现、荆竹生活广场、加州壹号等项目。 40年产权的项目产品的供应来源相当广泛，各个层级开发商对此产品都有所涉足，2009年此类产品的市场销量和销售速度都非常不错，说明了无论是需求还是供给都出现较为兴旺的态势。 价 格 走 势 逐年走高！ 从价格来看，该类产品的价格呈持续上涨的态势，与传统产品不同的是其价格的波动幅度并不特别大。说明此产品价格受大势的影响并不明显，反映了40年产权产品所对接目标客户需求的价格弹性较小。 价 格 差 异 40年产权公寓与70年住宅价差对比 板块 40年产权 70年产权 相差幅度 相差比例 金沙板块 5300 6500 1200 18.5% 驷马桥板块 4300 5400 1100 20.4% 双楠板块 5500 6800 1300 19.1% 建设路板块 5600 7000 1400 20.0% 东立国际广场 4200 5200 1000 19.2% 仁和金沙 4500 5600 900 16.1% 金沙西园三期 4600 5500 900 16.4% 鸿运之星 4000 5000 1000 20.0% （单位：元/平方米） 对比70年产权的传统住宅产品，40年产品的价格差异通常在1000~1500的区间，比例大约为20%左右。 与70产权对比 40年产权商务公寓与70年住宅相比优劣势 优势 劣势 1、紧临城市主干道，交通可达性好 2、面积小、单价低、总价低、适合投资，满足过渡性需求 3、可以注册公司，适合新成立小企业办公 4、易出租、租金较高 5、未到期拆迁按照商用性质补偿 1、按揭最低五成10年，首付压力较大，贷款利率高，不能使用公积金 2、水电费商用、不通天然气、生活成本较高 3、不能解决入户问题，商住混杂，物业管理困难 4、公摊较大、户梯比较高，住户密集，电梯拥挤，居住舒适度低 5、不能享受住宅相关税收优惠 ，转手交易税费较高，可能成为未来物业税征收对象 6、40年到期，土地出让金标准未知 热 销 解 析 从四川相关机构调研的情况看，近两年40年产权公寓供应在二环至三环路间最为集中，约占62.8%的比例；其次是一环至二环，比例约20.9%；一环内和三环外的供应比例不到10%。 这些项目大都位于成熟商圈，主要体现为邻近城市主干道，交通便 捷，周边配套比较完善，居住氛围较强，优越的地理位置成为40年产权公寓普遍热销的主要原因。 今年出现的部分40年产权商务公寓为何能一路走红？ 该类产品的区域位置较为集中，新青年作为三环外的40年产权产品显得较为“另类”，但从另一角度来看，这种“另类”或许也成为该区域市场供给的补充。 热 销 解 析 40年产权公寓的产品销售报价从2007年的5635元/平方米上升到2009年的5961元/平方米，由于项目基本处于三环内，均价不足6000元/平方米，价格优势较明显。从近年整体销售情况看，在周边环境、交通、配套等各方面条件相当的条件下，40年产权公寓售价普遍比周边70年产权住宅项目售价低20%～30%。 同一个项目中，有部分楼栋、单元或楼层设计为40年产权商业性质，尽管在环境、景观、配套、户型设计等方面基本一致，但因产权年限不同，导致价格差异同样达到20%～