某市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告.ppt

北京别墅市场概况（2007年1-8月） 区域市场概况 隶属区域： 宗地位于北京三大别墅区之一的奥北别墅区 区域市场竞争者状况 区域市场供给特点——产品形式 区域市场供给特点——建筑规模 区域市场供给特点——容积率 区域市场销售情况 销售情况：良好 2006年，东方普罗旺斯、珠江·壹千栋等别墅销量都在100套以上，保利垄上更是突破了200套大关； 湾流汇均以期房销售， 2007年1期未封顶即已售完，2期销售情况良好。 目前余量：多数项目已售完，存量不多，距离本案最近的几个项目中： 西侧：长河玉墅、渡上别墅已售完 南侧：麦卡伦地销售率已达80%，仅剩余36套 南侧：温哥华森林仅剩余1套 价格走势：上涨幅度大、速度快 本区域别墅较之2006年价格上涨15%-30% 以麦卡伦地为例，2006年5月，该项目单价为12000元/平方米，而截至2006年10月，该项目单价已升至16000元/平方米，而且在未来的几个月里将每个月调整一次价格，以保持持续的上涨趋势。 客群特点：北京市区客户占70%左右 项目周边土地交易情况概述 2006－2007年间昌平地区出让居住用地仅4宗，占地共84.82公顷，规划建筑面积129.36万平米。 本项目所在的小汤山镇地区属于昌平土地交易热点地区，在03年至04年间共出让居住用地25宗，占地面积共388.92公顷。 本部分居住用地现已基本形成有效供应，消化完毕。（长河玉墅、渡上、麦卡伦地、上游别墅等楼盘） 本项目是小汤山镇近期入市的唯一居住用地，且周边无后续地块供应，唯一可能与之形成竞争的项目是07年4月出让的地处北七家镇南部项目（与本案距离较远）。 项目地块交易信息 周边项目介绍——概况 周边项目介绍——概况 多层、高层楼盘参考 小汤山区域内并无可参考产品，我们参考其他地段在售的多层、高层产品 典型项目介绍——麦卡伦地 六环内，与本案南侧一路之隔，欧洲古典风格 典型项目介绍——北京洋房 六环内，在本案东南方向 典型项目介绍——汤house 典型项目介绍——保利?垄上 本案地块SWOT分析 A. 项目位于奥北别墅区，区域开发成熟，交通便捷，具备成熟的别墅居住氛围； B. 毗邻温榆河，又有温泉资源，生态自然条件良好； C. 地块平整体量适中，易做产品拆分。 本案产品形式定位 策略：成熟的别墅区域，稀缺性产品供应，实现销售目标 本案客群定位 户型配比建议 经济测算 经济测算 经济测算 经济测算 经济测算 经济测算 结论与建议 本地块交通便利，所在区域已开发成熟 本地块平整规则，体量较大 本地块收益利润较好，是较为难得的开发项目 本地块意向合作者较多，建议迅速决策 现有同类项目 本案 多层9000元/平米 联排12000元/平米 起价： 多层10000元/平米 联排15000元/平米 别墅氛围： 成熟的别墅氛围带来天然的区域优势 产品稀缺： 周边项目大多已售完 国家限制别墅项目审批 类型、售价 时间、位置 多层年均上涨5% 联排年均上涨7% 本案价格定位 中高档独栋别墅 20000-40000元/平米 800-3600万/套 北京市区客群 通过产品差异导出客户特征 多/小高层产品 本案联排、多层组合 9000元/平米 多层10000元/平米 联排15000元/平米 销售单价 销售总价 100万/套 多层90万/套 联排200-300万/套 成熟高档社区 品质相对较低 高品质 居住氛围 中高端收入 经济型产品 居住舒适 北京市区中高收入客群 —— 1500平米 —— 其他 40000元/个 1.37万平米 —— 车库 —— 4500平米 —— 会所 2.4万平米 1.44万平米 3.36万平米 总面积 10000元/平方米 85平米左右 多层 9000元/平方米 —— 商业 联排 200-300平米 15000元/平方米 销售起价 单位面积 产品形式 第一部分：宗地位置与宗地概况 第二部分：区域房地产市场概况 第三部分：SWOT分析 第四部分：定位建议 第五部分：经济测算 第六部分：结论与建议 目 录 336，000 336，000 336，000 多层 1，500 1，500 其他服务 设施 82，047 136，744 车库 4，500 4，500 会所 16，800 24，000 24，000 商业 144，000 144，000 144，000 联排 578，847 646，744 136，744 510，000 合计 可售 面积 合计 地下 建面 地上 建面 　 基础经济技术指标 单位：平方米 总投资表 28，716 13.67 2100 地下车库 1，575 0.45 3500 会所 255 0.15 1700 其他服务设施 5，040 1.68 3000 商业 31，680 14.