太仓城建研究2013年第4期关于化解我市房地产行业纠纷的对策和建议.docVIP

太仓城建研究 2013年第4期 （总第13期） 太仓市住房和城乡建设局 2013年3月28日 关于化解我市房地产行业纠纷的对策和建议 随着我市经济社会的快速发展和城镇化的不断推进，房地产业也蓬勃发展。但与此同时，商品房延期交付、质量投诉、合同纠纷等问题纷至沓来，成为社会矛盾的焦点。在当前形势下，如何既确保房地产行业健康稳定发展，又解决好群众反映强烈的各类矛盾纠纷问题，是值得我们深入思考和研究的课题。 一、当前普遍存在的矛盾纠纷问题 1.商品房延期交付情况增多。经统计，2012年至今我市共办理商品房项目交付使用备案54件，其中延期交付的有36件，占2/3，延期三个月以上的有18件，占1/3。大部分项目虽然延期，但开发商运营、项目施工正常，并且能按合同约定赔付违约金，较少引发矛盾纠纷。但少数楼盘延期较长，有的甚至拖上两三年，如振兴房产的太仓人家、恒隆世家，世弘房产的璜泾景栊湾小区，永泰房产的之江国际广场、永泰御园等项目，引发了大量上访投诉，对社会稳定造成了一定的影响。 2.房屋质量投诉案件量上升。整体来看，近年我市建筑工程质量稳中有升，但诸如屋顶漏雨、外墙渗水、门窗变形、地面起砂、墙面裂缝、电梯故障等方面问题仍时有发生，尽管有的只是微小的质量缺陷，但也引起了众多购房业主的投诉上访，相关案件数量有较大幅度上升。这些案件中有的是个案，有的则是普遍性问题，如景瑞荣御蓝湾别墅区由于设计和施工问题导致大量屋面渗水，华阳星城项目由于未按规范要求做到水电到位等，均引发了购房业主的普遍不满。 3.部分房地产广告夸张宣传。当前市民对居住条件的要求越来越高，不但要求有良好的地理区位、房型和质量，更要求有舒适的居住环境、完善的配套设施和优良的物业服务。虽然近年来我市开发建设的房地产项目在规划设计、房屋质量、配套设施等方面有了较大的提升，但也有不少楼盘不尽如人意。有的楼盘楼书、模型、资料片等广告宣传做得很精美，引发民众争相购买，但交付后则发现实际情况与广告宣传大相径庭，以致纷纷上访投诉。如万鸿房产的塞纳丽舍曾为抢手楼盘，在2009年的一次开盘中排队购房者达数百人，甚至因过于拥挤而把售楼处的钢化玻璃门挤爆，但楼盘交付后部分业主发现其在设计、配套上存在一些缺陷，纷纷表示不满并集访政府部门。 4.开发商没收购房定金引发争议。在正式签订《商品房买卖合同》之前，开发商和认购人通常会签订认购协议，并要求认购人支付一定的定金。根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。”但文件又规定：“当事人之间另有约定的，从其约定。”而在实际操作中，大多数开发商对定金都采用“另有约定”的方式，即若认购人未能订立商品房买卖合同，开发商将没收定金。此行为引发大量争议，尽管多数开发商在政府部门的协调下能够退还定金，但有些开发商较为强势不愿退还，导致矛盾激化。 5.部分购房合同中权利义务不对等。目前我市使用的《商品房买卖合同》示范文本由住建部于2000年发布，在使用过程中根据太仓实际经过多次调整，但仍有一些不完善的地方，开发商往往以此制定损害购房人利益的合同条款，引发合同纠纷。如国信房产的怡景南园楼盘，开发商在合同中约定，如买受人付款违约，承担的每日违约金为购房款的万分之三，而开发商交付违约承担的违约金仅为每日万分之一。后该楼盘延期交付，购房业主纷纷表示不满并联名向法院起诉，产生了较大的社会影响。另外，华源上海城、上海花园等楼盘也发生类似情况，造成了一定的社会影响。 6.房屋保修难问题广泛存在。根据规定，商品房在保修期内的质量问题由开发商负责保修，在保修期后由业主申请动用维修基金进行维修。但在实际中，开发商对保修期内房屋质量问题往往持不负责任的态度，不及时进行维修，待保修期限一过则拒绝维修。另外，维修基金存在使用难问题，一般居住小区都难以做到规定要求的2/3以上业主表决同意使用，导致保修期过后的维修问题难以落实。如彩虹天下小区纠纷，主要因开发商未能履行房屋保修义务，保修期后业主又遇维修资金使用难问题，导致房屋屋顶漏水、墙面渗水的问题长期得不到解决，致使业主与开发商、物业管理企业之间的矛盾不断升级。 二、问题的实质和产生的根源 1.商品房预售制度存在较大弊端。在目前的预售制度下，商品房还处在建设过程中就开始销售，处于弱势地位的购房者在掌握信息有限的情况下支付全部购房款，并承担未来的全部风险。在认购阶段，部分开发商采用虚假宣传的方式，使购房者在天花乱坠的广告词面前非理智地参与购房，而一旦支付了定金或预付款，主动权则完全掌握在开发商手中；在合同签订阶段，有的开发商利用