央行房贷新政出炉.doc

央行房贷新政出炉 　　央行房贷新政出炉 广州楼市成交回暖 　　据悉，随着央行房贷新政的出炉，近期广州楼市已经出现了明显的回暖迹象。网易房产数据中心昨日发布的最新统计就显示，10月1日~10月26日广州全市成交5645套，环比上月同期(9月1日~9月26日)的3726套，上升了51.5%。而上周(10月20日~10月26日)广州全市网签1763套，环比上上周轻微下降了5%，但成交均价则为15005元/平方米，环比微涨6%。而多个楼盘也选择在刚刚过去的周末开盘，在售价上也多数保持了理性定价，并有一定的惊喜，如越秀区某豪宅盘单价普遍在4万多元/平方米、金沙洲更是惊现“8”字头单位。 　　而在二手市场中，首次置业买家的出手也有增多迹象。据合富置业统计最新数据显示，前三季度仅占29%的改善型购房需求，在10月上旬和中旬这段时间内成交明显增加。10月1~21日广州累计录得的改善型购房个案数量比9月同期上升27.6%，占整体二手市场多达36%的成交份额。 　　“10个人中约有5个人选择贷款，现在各银行相继落实执行房贷新政的细则，对受惠较大的首次改善型换房买家的入市信心提振不少。”合富置业市场经理梁燕明透露，即使是资金实力较强、有能力一次性付款购房的改善型买家，也有选择贷款购房的情况出现。 　　这与房贷新政不无关系。“这些贷款购房的改善型需求个案，不少都是10月10日之后的一周成交的。”梁燕明表示。而据合富置业10月1~21日所累计录得的改善型需求的二手房成交个案来看，多达51%属于贷款购房，而在9月1~21日贷款购房仅占当时改善型购房成交的34%。 　　离婚买房个案骤然减少 　　在过去认房又认贷和二套房高达七成首付的房贷政策下，部分市民采取假离婚的方式申请房贷以获得购房资格，然而本报记者采访发现，随着央行房贷新政在广州基本落地，近期此类假离婚的个案骤然减少。 　　“以前平均一个月也会有一宗这样的个案，不少其实都是真正的改善型买家，为了降低首付而不得不出此下策。”汇瀚按揭高级业务经理莫静表示。 　　大源按揭负责人郑大源表示，实际上之前在广州办理假离婚购房的个案中，一类是为了房贷考虑，另一类则是为税费优惠考虑。 　　“有个客户在新政出来之前先办了赠与给他的直系亲属，再和他老婆办了离婚，新政出来后他郁闷坏了。”郑大源说，大多数买家其实还是很难接受离婚购房的，一方面，有的夫妻感情好，不愿意离婚破坏感情，另一方面，有的夫妻感情不好，也不敢轻易办离婚。 　　房贷新政影响几何：刚需买房时机或许已现 　　9月30日，风传甚劲的房贷新政落地，中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称“9·30房贷新政”)，重新界定了首套房和二套房的认定标准，鼓励刚需和改善型需求。 　　以放松限贷为主要手段的第二轮刺激楼市消费措施的实施，表明了政府稳定楼市的强烈愿望。 　　限贷放松鼓励消费 　　随后，各地纷纷出台实施细则，力求中央的新一轮刺激政策能够落到实处。10月13日，央行上海总部宣布将“贯彻并落实9·30房贷新政”，即对拥有1套住房并已经结清房贷的家庭，如购买第二套普通住宅，银行执行首套房贷政策。此外，包括中农工建等四大国有银行在内的多家银行也纷纷出台了具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行。 　　从中央到地方，对楼市的微刺激政策还未停止。住建部、财政部、人民银行近日联合发文推出公积金贷款新规。据了解，三部委出台的住房公积金新规也有利于刚需购房者降低购房成本，提高购房能力。虽然公积金新规效果有待观察，但与房贷新政形成的政策“组合拳”无疑有利于释放购房者的观望情绪，提振市场信心。 　　地方政府的微刺激手段也有不少。比如，前不久宁波市出台文件称，毕业10年内在宁波购房的大学生买房可以享受购房补贴、首付降低和贷款贴息等多项优惠政策。武汉等地也调整了当地的公积金政策。 　　政策拐点影响深远 　　随着房贷新政的推进与实施，我们可以清晰地看到，房产调控政策的拐点已经显现。楼市政策开始转向，以前中国房地产市场的调控更多是用一些行政手段，现在逐步减少行政干预，更多让市场发挥调节作用。这样的变化，势必对未来楼市走势产生深刻影响。 　　最近一轮调控始于2010年，并在2011年得到强化，当年1月，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，以限购、限价、限贷、限外等政策全面升级并形成“组合拳”，开始全面向楼市施压，随后还不断出台新的政策进一步抑制需求，最终在2014年流动性匮乏的时候，楼市需求出现下滑，并由此导致市场预期的转变，进而形成当前这种局面。 　　目前我国经济发展速度放缓，根据国家统计局公布的最新数据显示，三季度GDP放缓至7.3%，创5年半新低。在这样的大背景下，房地产市场不可避免受到影响，