成本法培训课件.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * （3）分解法——功能折旧的求取方法 例如：某写字楼由于缺少大型多功能设施，使得该写字楼每年净租金损失10万元(或者比同地区类似写字楼每年少收入净租金10万元)；经测算如果现在增加该项功能需要各种费用约50万元。假设该写字楼剩余收益期为30年，报酬率Y为10%，求此项折旧。 a用收益法计算年租金损失的收益价格； b折旧=收益价格-50万元 c对于可修复的功能落后引起的折旧，用公式表示为： 可修复功能落后的折旧额 = 功能落后部分的重置价格-功能落部分的已提折旧+ 拆除该功能落后部分的必要的费用- 功能落后部分的可回收的残值+ 安装新的功能部分所必要的费用- 该新的功能先进部分在估价时点重置建造建筑物时一同安装所必要的费用 （3）分解法——功能折旧的求取方法 功能过剩一般是不可修复的。功能过剩引起的折旧首先应包括功能过剩所造成的“无效成本”。该无效成本可以通过采用重置价格而自动得到消除，但如果采用重建价格则不能消除。其次，无论是采用重置价格还是采用重建价格，功能过剩引起的折旧还应包括功能过剩所造成的“超额持有成本”。超额持有成本可以利用“超额运营费用资本化法”， 即功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。 在采用重置价格的情况下: 扣除功能过剩引起的折旧后的价值 = 重置价格 - 超额持有成本 在采用重建价格的情况下: 扣除功能过剩引起的折旧后的价值 = 重建价格 -(无效成本 + 超额持有成本) （3）分解法——经济折旧的求取方法 经济折旧通常是不可修复的，但它可能是暂时性的，例如供给过度的市场，也可能是永久性的，例如周围环境发生了不可逆的改变。因此，求取经济折旧首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据收益损失的期限不同，利用“收益损失资本化法”求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为经济折旧额。 求取建筑物折旧应注意的问题 1.求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。 (1)估价上的折旧，注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价修正”； (2)会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收； (3)在会计上，C为原始价值，是当初购置时的价值，不随时间的变化而变化，在估价上，C为重新构建价格，是估价时点时的价值，估价时点不同，C的值也可能不同； (4)在会计上，资产原始价值与累计折旧总额的差被称作资产的账面价值，它无须与市场价值一致。 求取建筑物折旧应注意的问题 2.土地使用期限对建筑物经济寿命的影响 在土地是有期限的使用权下，建筑物经济寿命与土地使用期限可能不是同时结束，因此，在求取建筑物折旧时应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。 计算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命遇到下列情况的处理为: (1)建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。 (2)建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，分为在土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定可续期两种情况。 第6节 成本法总结与应用举例 实际观测法 成新折扣法 例子 某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元／㎡，建筑物重置成本为1300元／㎡。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。??? 其他的相关资料如下。??? (1)门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。 (2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。??? (3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。??? (4)该类写字楼的报酬率为10％。银行贷款年利率为5％，土地报酬率为8％。??? (5)假设除空调以外，残值率均为零。??? 试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。 解：